Baux de location

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Les droits du bailleur

Le bailleur dispose de droits qui correspondent à chaque obligation positive du preneur.

Droit de visite

Le bailleur est tenu de la garantie de faits personnels. Il ne peut donc pas entrer dans les lieux loués pendant la durée de la location sans motif légitime. Sont considérés comme motifs légitimes :

  • « les réparations urgentes qui constituent un droit pour le bailleur;
  • les réparations demandées par le locataire;
  • l’inexécution grave dans le chef du preneur de son obligation d’entretien et de réparer le bien loué et de le garnir de meubles suffisants;
  • la visite de l’immeuble en fin de bail en vue de la relocation. »[1]

Même dans ces cas, le droit de visite devra être exercé avec modération et ne peut en aucun cas devenir vexatoire.

Le bailleur ne peut pas exercer son droit de visite contre la volonté du preneur ou en l’absence de ce dernier. Cela risque d’engendrer des poursuites pénales pour violation de domicile. Si le preneur refuse que le bailleur exerce son droit, ce dernier devra aller devant le juge de paix soit pour se faire autoriser les visites soit pour demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts[2].

Droit de faire les réparations urgentes

Comme explicité plus haut, le bailleur peut uniquement réaliser les réparations qui sont urgentes contre le gré du preneur[3].

Les réparations urgentes sont celles qui ne peuvent être différées à la fin du bail[4].

Si les travaux durent plus de quarante jours, alors le preneur a droit à une réduction du loyers proportionnellement au temps et de la partie de la chose louée dont il a été privé.

Si les réparations sont telles qu’elles rendent inhabitables ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, il peut demander la résiliation du contrat[5].

Privilège du bailleur d’immeuble

Qui a droit au privilège du bailleur d’immeuble ?

Le bailleur peut seul se prévaloir du privilège exposé à l’article 20, 1° de la loi hypothécaire. Il importe peu que le bailleur soit propriétaire, locataire ou usufruitier.

En cas de sous-location, le locataire principal, en sa qualité de bailleur dans le cadre de la sous-location, peut exercer ce privilège et pratiquer une saisie-gagerie sur les biens meubles du sous-locataire[6].

Le bailleur principal dispose aussi de ce privilège sur les biens du sous-locataire selon les circonstances en cas d’autorisation ou d’interdiction de sous-louer. Cela sera exposé plus loin[7].

Assiette du privilège du bailleur d’immeuble

L’assiette du privilège englobe les meubles qui garnissent les lieux loués. Cette notion est plus large que les meubles meublant, mais elle est limitée aux meubles qui servent normalement à l’habitation. Comme on peut le constater, ce privilège est à l’origine de l’obligation pour le preneur de garnir le bien loué de meubles suffisants[8].

Le privilège comprend donc les meubles qui garnissent le bien loué et ceux qui devraient être apportés en vertu de l’article 1752 du Code civil[9]. Pour qu’un meuble fasse parti de l’assiette, il faut et il suffit qu’il soit placé dans l’immeuble conformément à sa destination et qu’il soit saisissable[10].

Sont considérés comme meubles garnissant le bien loué « tous les meubles corporels placés à demeure soit pour la commodité de l’habitation pour servir aux usages domestiques ou pour l’exercice de la profession du locataire. De même qu’il n’est pas nécessaire que les objets soient placés à l’intérieur, ils peuvent être considéré comme ‘garnissant’ s’il sont sur des emplacements extérieurs. »[11].

Exemples de meubles garnissant

  • « les meubles meublants: tables, salons, chaises, tapis, tapisseries, vases, appareils radio, instruments de musiques, livres, appareils ménagers, disques cd, etc….
  • le linge, la vaisselle, l’argenterie, les provisions du ménage, etc..
  • les machines, outils, marchandises manufacturés et marchandises placés dans une usine ;
  • les objets et marchandises nécessaires à l’exercice d’un commerce ou d’une profession, d’une manière générale, tous les objets relatifs à l’activité que le locataire exerce dans les lieux loués à l’exception de ceux considérés comme insaisissables par la loi;
  • les voitures automobiles ou d’autres véhicules se trouvant dans le garage qui dépend du bien loué ou une motocyclette garée dans un couloir privé »[12].

« Sont par contre exclus du privilège:

  1. a) les meubles insaisissables énumérés à l’article 1408 du Code judiciaire:

1° le coucher nécessaire du saisi et de sa famille: les vêtements et le linge indispensables à leur propre usage ; un appareil de chauffage, une machine à laver le linge et un fer à repasser, les tables et chaises permettant à la famille de prendre ses repas en commun ainsi que la vaisselle et les ustensiles de ménage indispensables à la famille, un appareil pour la préparation des repas chauds, un appareil pour la conservation des aliments, les objets affectés à l’usage des enfants à charge qui habitent sous le même toit (etc..), le tout à l’exclusion des meubles et objets de luxe;

2° les livres et autres objets nécessaires à la poursuite des études ou à la formation professionnelle du saisi ou des enfants à charge qui habitent sous le même toit;

3° machines et instruments indispensables à la profession du saisi, jusqu’à la valeur de 100.000 frs au moment de la saisie et au choix du saisi;

4° les objets servant à l’exercice du culte;

5° les aliments et combustibles nécessaires au saisi et à sa famille pendant un mois;

6° une vache, ou trois brebis, ou deux chèvres, au choix du saisi, avec les pailles, fourrages et grains nécessaires pour la litière et la nourriture desdits animaux pendant un mois;

  1. b) certains meubles qui ne peuvent être considérés comme “garnissant” les lieux loués, notamment:
  • l’argent monnayé ou numéraire;
  • les obligations, billets de banque, titres négociables;
  • les biens incorporels en général, comme la clientèle ou l’achalandage d’un fonds de commerce;
  • les titres de créances;
  • les bijoux et les pierreries
  1. c) les biens du preneur qui apparaissent comme des immeubles comme par exemple les constructions faites dans les lieux loués et restées propriété du locataire;
  2. d) la garantie locative sauf celle constituée dans le cadre de la loi du 20 février 1991. En effet, le bailleur dispose de par la loi elle-même d’un privilège sur la garantie constituée sur un compte bloqué et individualisé au nom du locataire pour “toute créance résultant de l’inexécution totale ou partielle des obligations du preneur” (art. 10). Il naît par le simple fait du placement des fonds sur le compte bloqué.
  3. e) les éléments immatériels d’un fonds de commerce; »[13].

Le privilège s’étend aussi aux indemnités qui sont accordées au preneur en cas de perte de ces biens en vertu de l’article 10 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851[14].

Quid si un bien appartient à un tiers et qu’il se trouve dans les lieux loués ?

En principe, les biens des tiers appartiendront à l’assiette du privilège car c’est « l’apparence de crédit qu’il crée ». Ce principe est fondé sur la présomption de l’article 2279 du Code civil : « en fait de meuble, la possession vaut titre ».

Les biens sur lesquels des tiers disposent de droit seront englobés dans l’assiette du privilège si le bailleur est de bonne foi, c’est-à-dire qu’il ne savait pas ou qu’il ne devait pas savoir qu’un bien appartenait à un tiers (par exemple un vendeur impayé).

Le bailleur ne peut donc exercer son privilège lorsqu’il savait ou devait savoir qu’un bien appartenait à un tiers. Le tiers doit en apporter la preuve par toutes voies de droit. Étant donné que la preuve est difficile à rapporter, le bailleur et le tiers devrait conclure un écrit. Le tiers peut aussi envoyer une lettre recommandée par laquelle il avertit le bailleur que tel bien lui appartient[15].

Quid en cas de sous-location ?

Si la sous-location est interdite, le sous-locataire est considéré comme un tiers vis-à-vis du bailleur. Dès lors, le sous-locataire devra prouver la mauvaise foi du bailleur afin que ce dernier ne puisse pas exercer son privilège[16].

Si la sous-location est autorisée, le bailleur doit nécessairement savoir que les biens appartiennent au sous-locataire et ne peut donc exercer son privilège. Toutefois, « le bailleur peut procéder à une saisie-gagerie sur les biens des sous-locataires garnissant les lieux loués mais le sous-locataire obtiendra mainlevée en justifiant qu’il a payé sans fraude, et sans qu’il puisse opposer des paiements faits par anticipation[17]. Par ailleurs, le sous-locataire n’est tenu envers que le bailleur que jusqu’à concurrence du prix de la sous-location[18]. Le privilège est donc limité à la créance privilégiée du bailleur.

Créance privilégiée

Il s’agit des créances de loyers, des réparations locatives et de « tout ce qui concerne l’exécution du bail »[19].

Les créances privilégiées s’étendent qu’aux deux années de loyers échues, ainsi que les loyers de l’année au cours de laquelle le privilège est invoqué et ceux de l’année qui suit[20]. Si le bail a date certaine, le privilège s’étend, outre aux deux années de loyers échues et les loyers de l’année en cours, à tous les baux à échoir[21].

Le privilège couvre enfin tout ce qui concerne l’exécution du bail, c’est-à-dire qu’il comprend les indemnités pour dégâts locatifs, tout ce qui trouve son origine dans le contrat de bail[22].

Mesures conservatoires

Le bailleur a deux possibilités : soit il exerce une saisie-gagerie soit une saisie-revendication.

La saisie-gagerie est organisée par l’article 1461 du Code judiciaire. Il dispose que :

“Les propriétaires et principaux locataires de maisons ou biens ruraux, qu’il y ait bail écrit ou verbal, peuvent faire saisir, sans permission du juge, un jour après le commandement, pour loyers et fermages échus, les effets et fruits qui garnissent les lieux et terres loués.

Peuvent aussi les effets des sous-fermiers et sous-locataires, garnissant les lieux par eux occupés, et les fruits des terres qu’ils sous-louent, être saisis-gagés pour les loyers et fermages dus par le locataire ou fermier de qui ils tiennent; mais ils obtiendront mainlevée en justifiant qu’ils ont payé sans fraude, et sans qu’ils puissent opposer des payements faits par anticipation”.

Le bailleur peut donc exercer une saisie-gagerie sans intervention du juge s’il envoie un commandement au locataire. C’est le huissier de justice qui pratiquera cette saisie.

Cependant, le locataire étant averti par le commandement pourrait enlever les meubles avant la saisie  et il ne resterait donc plus rien dans les lieux loués.

Une saisie mobilière conservatoire serait possible. Elle se fait par requête auprès du juge signée par un avocat[23].

La saisie-gagerie ne peut pas être faite pour des non paiements de charges. Elle n’est autorisée que pour les loyers et fermages.

La saisie-revendication est régie par l’article 1462 du Code judiciaire. Ce dernier dit que : « dans les cas où il y a lieu à revendication de la propriété, de possession ou de détention d’un objet mobilier, le revendiquant peut, moyennant l’autorisation du juge, saisir cet objet en quelques mains qu’il se trouve ».

Cette saisie est utile lorsque le locataire a vidé les lieux car il a été averti d’une saisie gagerie par commandement. Le bailleur peut alors introduire une requête en vue d’exercer cette saisie revendication et de saisir les biens en quelques mains qu’il se trouve[24].

Le bailleur peut utiliser les deux types de saisie pour les loyers échus et à échoir si leur paiement est en péril[25].

Références

[1] D., MEULEMANS, op. cit.
[2] D., MEULEMANS, op. cit.
[3] C.civ., art. 1724.
[4] D., MEULEMANS, op. cit.
[5] C.civ., art. 1724.
[6] D., MEULEMANS, op. cit.
[7] D., MEULEMANS, ibidem.
[8] C.civ., art. 1752.
[9] Cet article 1752 a été supprimé pour tout ce qui concerne les baux d’habitation en Région Wallonne mais il a été repris à l’article 20 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation.
[10] D., MEULEMANS, op. cit.
[11] D., MEULEMANS, ibidem.
[12] D., MEULEMANS, ibidem.
[13] D., MEULEMANS, ibidem.
[14] D., MEULEMANS, ibidem.
[15] D., MEULEMANS, ibidem.
[16] D., MEULEMANS, ibidem.
[17] C., jud., art. 1461, al. 2 ; D., MEULEMANS, ibidem.
[18] C.civ., art. 1753.
[19] L., Hyp., art. 20.
[20] L., Hyp., art. 20.
[21] L., Hyp., art. 20.
[22] L., Hyp., art. 20 ; D., MEULEMANS, op. cit.
[23] D., MEULEMANS, ibidem.
[24] D., MEULEMANS, ibidem
[25] C., jud., art. 1415.

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