Baux de location

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Obligations du preneur

User de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui a été donné par le bail

En vertu de l’article 14, 1° du décret du 15 mars 2018, le preneur doit user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui a été donné par le bail. Le texte impose au preneur d’une part de respecter la destination du bien loué et d’autre part d’user de la chose en bon père de famille[1].

Respecter la destination

Le preneur doit user de la chose en respectant la destination qui a été donné par le bail. Les parties peuvent convenir de la destination par une clause contractuelle claire. Dans ce cas, aucune interprétation n’est possible. Si la destination ne fait pas l’objet du contrat, alors il faut rechercher l’intention commune des parties selon les règles d’interprétation du droit commun[2].

L’obligation d’user de la chose n’implique pas que le locataire soit obligé d’occuper les lieux. En effet, il peut user de la chose, sans pour autant occuper les lieux. De même qu’il peut garnir les lieux de meubles suffisant sans pour autant occuper le bien[3]. Le bailleur ne peut obliger le preneur à occuper le bien loué contre son gré[4]. Si le preneur n’occupe pas le bien, il doit quand même veiller à prendre certaines précautions pour le chauffage, l’eau ou encore les canalisations afin de respecter son obligation d’user de la chose en bon père de famille (voir plus loin).

Par exemple, le preneur ne respecte pas la destination du bien loué s’il transforme le bien loué à usage d’habitation en un bien à usage professionnel[5]. Il en est de même lorsque le preneur transforme un bien loué à usage d’habitation en garderie pour enfant[6].

L’obligation de respecter la destination implique que le preneur ne peut pas en modifier la forme. Certaines nuances doivent être apportées. Il n’est pas permis de toucher à la structure du bâtiment (casser un mur), même si cela apporte une plus-value[7]. Des changements peu important doivent être admises. Par exemple, l’ajout d’une cloison, peindre, tapisser etc[8]. L’aménagement des lieux en vue de la destination convenue est autorisée[9].

Les parties peuvent aussi prévoir que la destination peut être modifiée par le biais d’une clause dans le contrat de bail. Toute modification de la destination doit faire l’objet du consentement des deux parties[10].

Lorsque le preneur n’a pas respecté cette obligation, le bailleur peut demander la résolution du contrat en vertu du droit commun. Le juge doit vérifier si le manquement à cette obligation justifie la résolution même en cas de clause résolutoire expresse[11].

Le bailleur peut aussi demander l’exécution en nature si cela est possible (destruction des travaux effectués) ou l’exécution par équivalent (dommages et intérêts) s’il y a un préjudice[12].

User de la chose en

bon père de famille

Le preneur doit aussi user de la chose en bon père de famille, c’est-à-dire comme un homme prudent et avisé. Le preneur jouit de la chose louée pendant la durée et il est obligé de la restituer à la fin du bail. C’est donc au titre de gardien de la chose qu’il doit  garder et conserver la chose et il doit donc s’abstenir de dégrader la substance de la chose : c’est le fondement de cette obligation[13].

Le preneur devra donc entretenir les lieux loués, ne pas les dégrader et il doit avertir le bailleur des réparations qui doivent être faites ainsi que toute éviction de la part des tiers. Cette obligation s’apprécie in concreto[14]

Le preneur ne respecte pas cette obligation s’il n’occupe pas le bien et qu’il ne prend pas les précautions qui s’imposent pour le chauffage, les canalisations, l’eau etc.[15]

Si le preneur manque à son obligation d’user de la chose en bon père de famille et selon sa destination, il peut être expulsé. Toutefois, les juges sont réticents à prononcer cette sanction. Ils la prononceront dans des cas d’inexécution abusive[16].

Restituer la chose louée

Le locataire a reçu les biens loués afin qu’il puisse les occuper et en jouir. Il a donc la détention de ces lieux et non la possession.

À la fin du bail, le preneur est tenu de restituer le bien loué au bailleur. Son exécution peut poser des difficultés.

Effectivement, il faut que les occupants aient vidé les lieux et qu’il n’y ait plus aucun meuble, sauf dans le cas où le bailleur les a fourni. Il peut y avoir des problèmes lorsque le preneur a sous loué le bien. Il n’existe pas de rapport juridique entre le sous-locataire et le bailleur. Si le bailleur met fin au contrat, le preneur doit vider les lieux et donc le sous-locataire doit faire de même. Dans cette hypothèse, le sous-locataire peut demander des dommages et intérêts au preneur principal.

S’il y a des dégâts locatifs (qui sont les dommages ou manquements imputable au preneur ou causés par ce dernier lorsqu’il occupait le bien loué et qui ne sont pas causés par la vétusté ou un cas de force majeure), le preneur doit les réparer. S’il occupe encore le bien, le preneur peut réaliser les travaux. Mais s’il n’occupe plus les lieux, le bailleur peut légitiment refuser que le preneur fasse les travaux. Dans cette hypothèse, le bailleur peut exiger le paiement d’une somme d’argent de la part du preneur et il fera exécuter les travaux à sa guise[17].

Comment procéder afin de déterminer l’état du bien loué lors de la sortie du preneur ?

Si un état des lieux d’entrée a été réalisé, il suffit de comparer. Il est nécessaire d’avoir un état des lieux détaillé dans ce cas. Le preneur doit rendre la chose louée telle qu’il l’a reçue avant, sauf vétusté et force majeure[18].

Si aucun état des lieux d’entrée n’a pas été réalisé, l’article 28, §1 du décret du 15 mars 2018 instaure une présomption. « S’il n’a pas été fait état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve du contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit. »

Lorsque le preneur entre dans les lieux, les parties dressent l’état des lieux. Pour qu’il soit valable, il doit être fait contradictoirement, c’est-à-dire en présence des deux parties[19].

Détermination des dégâts locatifs

Les dégâts locatifs comprennent deux notions : le dommage (l’action du preneur qui cause un préjudice) et le manquement (l’absence d’action du preneur, il aurait dû intervenir et ne l’a pas fait débouchant sur un préjudice). À la fin du bail, le preneur doit indemniser le bailleur.

Si un état des lieux a été réalisé, le bailleur peut se tourner vers la présomption qui dit que le preneur doit rendre le bien loué dans le même état, sauf vétuste, force majeure et usure normale. Mais, il devra apporter la preuve matérielle des dégâts locatifs par toutes voies de droit[20].

Le cas où une garantie locative a été versée

Si une garantie locative a été versée et que le montant des dégâts locatifs n’excèdent pas le montant de la garantie, le bailleur restitue la différence au preneur.

Si le montant des dégâts locatifs excèdent le montant de la garantie, le bailleur conserve la garantie et le preneur lui verse la différence[21].

Payer le prix

Le preneur a comme principale obligation de payer le prix du bail, que l’on appelle « loyer »[22]. Le loyer est fixé par les parties lors de la conclusion du bail et il doit être sérieux.

Le loyer est un élément essentiel du contrat de bail. Le bail étant un contrat à titre onéreux, il faut dès lors que le loyer ne soit pas gratuit. En effet, la jouissance du bien loué à titre gratuit ne peut pas s’analyser comme un contrat de bail, mais comme une donation déguisée, prêt à usage ou encore comme occupation précaire[23].

Le loyer peut consister en le paiement d’une somme d’argent ou les parties peuvent convenir que le loyer sera exécuté en nature. Par exemple, le preneur s’engage à réaliser des travaux dans le bien loué. En contrepartie, il peut occuper les lieux. C’est là le fondement du bail de rénovation qui sera exposé plus loin.

Le loyer peut être payé périodiquement (par exemple par mois) ou en une seule fois à une certaine échéance ou en une seule fois selon ce que décident les parties[24].

Lorsque le lieu du paiement n’est pas prévu dans le convention, il sera celui du lieu du domicile du débiteur car les dettes sont quérables en droit belge[25].

Si le paiement du loyer engendre des frais, le preneur devra les supporter[26].

Indexation du loyer

Il est assez fréquent que le loyer soit lié à l’indice des prix de consommation via l’indexation. Dans le droit commun du bail, il n’y a pas d’indexation sauf si les parties ont prévu une clause dans le contrat qui prévoit l’indexation. Cette indexation a lieu une fois par an le jour d’anniversaire du bail. Le loyer adapté ne peut pas excédé le montant résultant de la formule : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l’indice de départ (celui en vigueur lors de la conclusion du bail)[27].

Frais et charges imposés au preneur

Le preneur est aussi tenu de payer les charges et les frais liés au bail. Celles-ci sont convenues librement entre les parties.

Les parties peuvent convenir que le montant des charges sera forfaitaire (charges forfaitaires) ou alors qu’il sera calculé sur base des dépenses réelles  (charges réelles)[28].  Les parties peuvent aussi prévoir qu’une provision des charges sera versée. Si le montant des charges excédent le montant de la provision, le preneur ajoute la différence. Si à l’inverse le montant des charges est inférieur à celui de la provision, le bailleur rembourse la différence au preneur[29].

La pratique nous enseigne que les charges et frais suivants incombent souvent au preneur :

  • « la taxe d’égouts, la taxe d’enlèvement des immondices,
  • les frais de consommation d’eau, de gaz, d’électricité, de chauffage (en ce compris les redevances),
  • les redevances et abonnements relatifs à la télédistribution, au téléphone …
  • l’entretien, périodique du brûleur, de la chaudière, de l’ascenseur et de la ventilation,
  • la quote-part dans le chauffage, l’éclairage et l’entretien des locaux communs en ce compris le salaire de la concierge ou de la femme de ménage,
  • la prime d’assurances de l’occupant,
  • les frais de relevé des calorimètres.

Par contre, incombent normalement au bailleur:

  • le précompte immobilier et les impôts sur la propriété,
  • le matériel d’entretien des communs, les plantations des communs et leur entretien,
  • l’entretien des locaux de la concierge,
  • la prime d’assurances du propriétaire,
  • le salaire du gérant ou du syndic nommé par l’assemblée-générale . »[30]

Si le preneur manque à son obligation de payer le loyer aux termes convenus, le bailleur peut citer le preneur devant le juge et demander soit l’exécution forcée (que le preneur) soit la résiliation du bail[31].

Responsabilité du preneur en cas d’incendie

En cas d’incendie, le preneur en est responsable sauf si l’incendie s’est déclaré sans sa faute[32].

Cette règle est le fruit d’une évolution de la jurisprudence. Auparavant, il fallait démontrer que le feu avait été déclaré par cas fortuit, force majeure, vice de construction ou encore que le feu a été communiquée par une maison voisine[33].

La personne responsable est le locataire. S’il a cédé son bail ou sous-louer son bail, le locataire reste responsable s’il n’a pas été déchargé par le bailleur.

Le preneur est obligé de souscrire à une assurance incendie[34].

Responsabilité du fait des personnes

Le preneur répond des dégradations et des pertes « qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou des sous-locataires.»[35]

Le preneur est donc responsable s’il fait venir des invités ou encore s’il fait venir des personnes pour exécuter des travaux à sa demande[36].

Références

[1] Y., MERCHIERS, « Bail en général », Rép. not., T. VIII, Les baux, Livre 1, Bruxelles, Larcier, 2014, p. 210.
[2] Y., MERCHIERS, ibidem, p. 211.
[3] Décret du 15 mars 2018, art. 20.
[4] Y., MERCHIERS, op. cit., p. 211.
[5] Civ., Bruxelles, 18 avril 1988, Res et Jura Imm., 1989, p. 93.
[6] J.P. Auderghem, 1 mars 2000, Act. Jur. Baux, 2000, p. 58.
[7] H., DE PAGE, op. cit., n° 657.
[8] Y., MERCHIERS, op. cit., p. 211.
[9] Y., MERCHIERS, ibidem, p. 213.
[10] Y., MERCHIERS, op. cit., p. 214.
[11] C.civ., art. 1762bis ; Y., MERCHIERS, ibidem, p. 214.
[12] Y., MERCHIERS, ibidem, p. 214.
[13] Y., MERCHIERS, ibidem, p. 214.
[14] Y., MERCHIERS, ibidem, p. 214.
[15] Bruxelles, 12 septembre 1989, J.L.M.B., 1990, p. 249.
[16] D., MEULEMANS, op. cit.
[17] D., MEULEMANS, op. cit.
[18] Décret du 15 mars 2018, art. 28, §2.
[19] D., MEULEMANS, ibidem.
[20] Cass., 18 octobre 1996, Pas., 1996, I., p. 423 ; D., MEULEMANS, ibidem.
[21] D., MEULEMANS, ibidem.
[22] Décret du 15 mars 2018, art. 14, 2° ; D., MEULEMANS, ibidem.
[23] D., MEULEMANS, ibidem.
[24] D., MEULEMANS, ibidem.
[25] C.civ., art. 1247, D., MEULEMANS, ibidem.
[26] D., MEULEMANS, ibidem.
[27] Décret du 15 mars 2018, art. 26, §1.
[28] Décret du 15 mars 2018, art. 24, §1 ; D., MEULEMANS, ibidem.
[29] D., MEULEMANS, ibidem.
[30] M., LOUVEAUX, Droit du bail, op. cit., n°210.
[31] D., MEULEMANS, op. cit.
[32] Décret du 15 mars 2018, art. 17, §1.
[33] D., MEULEMANS, op. cit.
[34] Décret du 15 mars 2018, art. 17, §2.
[35] Décret du 15 mars 2018, art. 18.
[36] D., MEULEMANS, op. cit..

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