Baux de location

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Obligations du bailleur

Le décret wallon reprend les obligations du bailleur et du preneur telles qu’exposées par le Code civil. Toutefois, le législateur régional a apporté certaines différences.

Délivrer la chose

Le bailleur a comme obligation essentielle de délivrer la chose louée[1].

Il s’agit d’un acte purement matériel qui représente la mise à disposition du bien loué au preneur. Elle peut revêtir plusieurs formes, comme la remise des clés, des codes d’accès etc.[2] La délivrance doit se faire selon les prescrits contractuels. Les accessoires du bien loué doivent aussi être délivrés[3].

Si le bailleur ne remplit pas cette obligation, alors le preneur peut demander la résolution du contrat[4].

Le bailleur doit veiller en outre à délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce[5]. La disposition vise tous les travaux : rafraîchir les murs, remettre le tuyau qui est tombé, réparer les serrures des portes, veilleur au bon état des canalisations etc.[6] Si le bailleur néglige d’entretenir son bien, le preneur peut demander au bailleur d’effectuer les réparations nécessaires. S’il ne fait rien, le preneur peut avoir recours aux remèdes de droit commun[7]. Le bailleur doit aussi remettre son bien en conformité avec les réglementations en vigueur[8].

Le décret de la région wallonne du 15 mars 2018 laisse penser que les dispositions relatives aux obligations des parties sont supplétifs de volonté ; c’est-à-dire que les parties peuvent prévoir autre chose que ce qui est prévu par le décret[9]. Les parties peuvent convenir que le bailleur ne devra pas remplir cette obligation. En général, une clause stipulant que le preneur a reçu le bien loué en bon état de réparation sera inscrite dans le contrat. Le preneur renonce donc à demander au bailleur d’effectuer des travaux de mises en état de l’immeuble. Toutefois, cette clause ne dispense pas le bailleur d’effectuer des travaux nécessaires causés par des vices cachés[10].

Le preneur peut aussi renoncer tacitement au bénéfice de cette obligation du bailleur en ne réagissant pas lors la mise en possession du bien. Le preneur doit donc être attentif à cela[11]. Le juge devra vérifier si le preneur n’y a pas renoncé au cas par cas.

Enfin, il convient de noter qu’un état des lieux d’entrée est dressé par les parties[12]. Il se fait contradictoirement et à frais commun. À défaut d’accord entre les parties, le juge désignera un expert judiciaire. Un état des lieux peut être dressé s’il y a des modifications importantes qui ont été apportées[13].

Entretenir la chose louée

Le bailleur est tenu « d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée »[14]. Pendant toute la durée du bail, il devra exécuter toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives[15].

Le bailleur assume en principe tout ce qui touche à la structure du bien immeuble, au gros œuvre et aux équipements indispensables à l’utilisation de l’immeuble[16].

Tout comme l’article 1719, 2° du Code civil, l’article 7,2° vise non pas à maintenir le bien en état de servir à l’usage convenu, mais à maintenir le bien dans l’état dans lequel le bien a été loué. La nuance est importante[17].

« C’est pourquoi il sera tenu d’entretenir voire de remplacer tout élément faisant partie du bien loué au moment de la conclusion du bail et qui est nécessaire au maintien de la destination convenue. Ainsi par exemple, si l’immeuble possédait une installation de chauffage central, sera-t-il tenu de remplacer une chaudière défectueuse par suite de vétusté, ou encore devra-t-il entretenir et éventuellement remplacer un escalier de secours en cas d’incendie, si celui-ci existait lors de la conclusion du bail. »[18]

Si les pouvoirs publics imposent de nouvelles normes et que des travaux sont nécessaires en vue de mettre le bien en conformité en cours de bail, le bailleur n’est pas obligé de réaliser ses nouveaux travaux. En effet, l’obligation ne vise qu’à maintenir le bien loué dans l’état dans lequel il se trouvait au moment de la location[19].

Obligations de réparer

Le bailleur est tenu de réaliser toutes les réparations nécessaires autre que locatives[20]. Une réparation est nécessaire lorsqu’elle s’impose « pour permettre au preneur de jouir normalement et complètement de la chose louée. »[21]

Si le preneur ne donne pas son autorisation, le bailleur ne peut pas réaliser ces travaux. Seuls les travaux urgents peuvent être réalisés contre son gré[22].

« La cause des réparations à effectuer est sans importance. L’obligation du bailleur peut donc trouver sa source dans le manque d’entretien antérieur, la vétusté de l’immeuble, l’usage normal du preneur ou la force majeure, … »[23]. Le bailleur doit aussi faire les réparations locatives si elles sont dues à la vétusté ou à la force majeure[24]. Le Gouvernement a arrêté une liste non limitative des réparations locatives[25].

La garantie d’éviction

Le bailleur doit faire jouir paisiblement le preneur du bien loué pendant la durée du bail[26]. Cette obligation se décline en trois : la garantie d’éviction, la garantie du fait personnel et la garantie des vices cachés.

La garantie d’éviction vise à protéger le preneur contre les troubles de droit qui peuvent émaner de tiers. Le bailleur n’est donc pas tenu des troubles de fait, c’est-à-dire le cas où un tiers trouble la jouissance du preneur sans prétendre aucun droit[27]. Dans le cas de trouble de fait, le preneur doit y faire face seul. L’exemple typique est un trouble de voisinage[28].

S’il s’agit de troubles de droit, c’est-à-dire que le tiers trouble la jouissance du bien loué du preneur en prétendant avoir un droit quelconque sur le bien, le bailleur doit y faire face, qu’il y ait trouble de fait ou non[29].

Par ailleurs, le preneur peut appeler le bailleur en garantie lorsqu’il est lui-même cité en justice ou lorsque le tiers prétend avoir un droit quelconque sur le bien[30].

Lorsque le preneur fait face à un de ses troubles, il est dans son intérêt d’avertir le bailleur. En effet, il est y tenu sur base de son obligation d’user de la chose en bon père de famille. De plus, il en va dans son intérêt si l’action du tiers aboutit et qu’il soit expulsé du bien loué[31].

Garantie du fait personnel

La Région Wallonne n’a pas prévu cette matière dans son décret. Toutefois, le bailleur a une obligation générale de faire jouir paisiblement le preneur des lieux loués[32]. On peut donc considérer que le bailleur ne peut pas perturber la jouissance des lieux loués du preneur par son propre fait. On retrouve notamment un cas d’application dans le décret : le bailleur ne peut pas changer la destination des lieux loués en cours de bail[33].

Garantie contre les vices cachés

L’article 10 du décret dispose qu’ « « il est dû garantie au preneur pour tous vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulté de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. » Il s’agit d’une obligation de résultat[34]. L’obligation doit être respectée, même si le bailleur a fait tout ce qu’il pouvait, tout ce qu’il était en son pouvoir afin de remplir cette obligation.

Le bailleur peut démontrer qu’il est confronté à une clause étrangère libératoire de responsabilité afin d’échapper à cette obligation, et ce même en l’absence de clause contractuelle[35].

Afin d’invoquer cet article 10, il faut démontrer plusieurs conditions.

Tout d’abord, il doit s’agir d’un défaut inhérent à la chose et qui en affecte l’usage du bien loué. Cela peut être au niveau des matériaux, de la structure du bien, des installations etc[36]. L’empêchement d’user de la chose ne doit pas être total[37].

Ensuite, il faut que ce défaut soit caché. L’article 10 vise uniquement les vices cachés, et pas les vices apparents. Si le vice est apparent, le bailleur est exonéré de sa responsabilité[38]. Un défaut est apparent lorsque « le preneur a pu ou dû normalement se rendre compte lors de la signature du bail »[39]. Il faut donc que le défaut soit clairement apparent et que le locataire ait eu la possibilité et l’obligation de le connaître[40]. Tout élément factuel sera pris en compte pour déterminer si le vice est apparent ou non.

Le caractère apparent ou caché du défaut doit être apprécié au moment de la réalisation du bail. Il y a une controverse sur le point de savoir si l’on vise le moment de la conclusion de la convention ou de la délivrance du bien loué. Il serait préférable d’opter pour le moment de la délivrance car c’est à cette occasion que le preneur peut examiner les lieux loués (raisonnement par analogie avec le contrat de vente)[41].

Lorsque le défaut est apparent et que le preneur ne proteste pas, ou ne demande pas au bailleur de le réparer, il est réputé renoncer tacitement à l’invoquer. La Cour de cassation préfère parler d’une présomption d’acceptation de la chose louée dans l’état dans lequel elle se trouve. On peut émettre une critique : cette présomption équivaut à une présomption de renonciation. Cependant, la jurisprudence constante de la Cour de cassation n’admet pas qu’une renonciation soit présumée[42].

Si le défaut apparent s’aggrave et que le preneur n’en avertit pas le bailleur, sa responsabilité peut être mise en cause car il ne respecte pas son obligation de jouir du bien loué en bon père de famille[43]. Selon le cas d’espèce, on peut supposer que le bailleur doit se tenir au courant des dégâts et si ces derniers s’aggravent. Cela pourrait être le cas pour l’état de délabrement dont le bailleur peut constater l’aggravation de visu, ou encore si la mérule était présente lors de la conclusion du bail et qu’elle s’aggrave en cours de bail[44].

Enfin, le preneur qui constate que son bailleur ne respecte pas ses obligations peut demander l’exécution forcée ou la résolution du contrat[45].

Références

[1] Décret du 15 mars 2018, art. 7, 1°.
[2] M., DE SMEDT et M., HIGNY, Actualités en droit du bail, 1e édition, Bruxelles, Larcier, 2014, p. 12
[3] Cass., 10 septembre 1965, Pas., 1966, p. 52.
[4] C.civ., art. 1148.
[5] Décret du 15 mars 2018, art. 7, 1°.
[6] M., DE SMEDT et M., HIGNY, op. cit., p. 13.
[7] M., DE SMEDT et M., HIGNY, ibidem, p. 14.
[8] M., DE SMEDT et M., HIGNY, ibidem, p. 14.
[9] A contrario, le législateur aurait précisé si l’article était impératif, comme par exemple à l’article 6 du décret.
[10] M., DE SMEDT et M., HIGNY, op. cit., p. 19.
[11] M., DE SMEDT et M., HIGNY, ibidem, p. 20.
[12] Décret du 15 mars 2018, art. 27, §1.
[13] Décret du 15 mars 2018, art. 27,§3 ; M., DE SMEDT et M., HIGNY, op. cit., p. 20.
[14] Décret du 15 mars 2018, art. 7, 2°.
[15] Décret du 15 mars 2018, art. 7, 2°.
[16] D., MEULEMANS, op. cit.
[17] D., MEULEMANS, ibidem.
[18] D., MEULEMANS, ibidem.
[19] D., MEULEMANS, ibidem.
[20] Décret du 15 mars 2018, art. 7, 2°.
[21] D., MEULEMANS, op. cit.
[22] D., MEULEMANS, ibidem.
[23] D., MEULEMANS, ibidem.
[24] Décret du 15 mars 2018, art. 8.
[25] Arrêté royal du 28 juin 2018 fixant les modèles-type de baux, d’état des lieux d’entrée, de pacte de colocation, ainsi que la liste non limitative des réparations locatives en exécution du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, M.B., 31 août 2018, p. 67533.
[26] Décret du 15 mars 2018, art. 7, 3°
[27] Décret du 15 mars 2018, art. 13.
[28] D., MEULEMANS, op. cit.
[29] Décret du 15 mars 2018, art. 13 ; D., MEULEMANS, ibidem.
[30] Décret du 15 mars 2018, art. 23.
[31] D., MEULEMANS, op. cit.
[32] Décret du 15 mars 2018, art. 7, 3°.
[33] Décret du 15 mars 2018, art. 7, 4°.
[34] M., DE SMEDT et M., HIGNY, op. cit., p. 21.
[35] M., DE SMEDT et M., HIGNY, ibidem, p. 22.
[36] M., DE SMEDT et M., HIGNY, ibidem, p. 23.
[37] Civ., Tournai (3e ch.), 13 mai 1997, J.L.M.B., 1997, p. 863.
[38] Liège (3e ch.), 26 avril 2011, J.L.M.B., 2012, p. 1927.
[39] H., DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, t. IV, Les principaux contrats (première partie), 3e édition, Bruxelles, Bruylant, 1972, p. 643.
[40] M., DE SMEDT et M., HIGNY, op. cit., p. 24.
[41] M., DE SMEDT et M., HIGNY, ibidem, p. 25.
[42] M., DE SMEDT et M., HIGNY, ibidem, pp. 26 à 27.
[43] M., DE SMEDT et M., HIGNY, ibidem, p. 27.
[44] M., DE SMEDT et M., HIGNY, ibidem.
[45] C.civ., art. 1184.

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