Baux de location

Sommaire
partager

Modalités d’exécution et de fin de bail

Il convient de rappeler qu’un contrat de bail d’habitation fait toujours l’objet d’un écrit[1]. On n’applique donc les règles concernant la bail verbal décrit dans le régime du Code civil.

Tout d’abord, un bail d’habitation pour une durée indéterminée est censé être conclu pour une durée d’un mois. Pour mettre fin à ce contrat, il faut un congé d’un mois (acte par lequel une partie met fin au contrat. La période de préavis commence après la notification du congé)[2].  La période de préavis commence le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé a été donné[3].

Ensuite, le bail conclu pour une durée déterminée cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé sans qu’il soit nécessaire de donner un congé[4]. Si à l’expiration d’un bail conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans les lieux loués sans opposition du bailleur, le bail est reconduit pour les mêmes conditions et pour la même durée[5]. Il s’agit de la reconduction tacite du bail.

Pour qu’il y ait une tacite reconduction du bail, il faut tout d’abord que le bail ait fait l’objet d’un écrit et qu’il soit conclu pour une durée déterminée arrivée à expiration. La tacite reconduction n’est pas possible pour les contrats de bail à durée indéterminée car il faut un congé pour y mettre fin[6].

Ensuite, il faut que le locataire occupe les lieux. Cette occupation doit présenter quatre qualités :

  • Elle doit être effective ;
  • Elle doit être suffisamment prolongée et ne peut donc se limiter à quelques jours ;
  • Elle doit être non-équivoque : l’occupation permet de manifester l’intention du locataire de prolonger le bail ;
  • Le bailleur doit être parfaitement au fait de l’occupation des lieux. S’il n’est pas au courant de cette occupation, il ne peut pas consentir à une reconduction tacite[7].

Enfin, le fondement de la tacite reconduction est une présomption : « c’est en raison du fait que le preneur continue à jouir de la chose sans opposition du bailleur que les parties sont présumées consentir à la conclusion d’un nouveau bail. »[8]

Si l’ensemble des conditions sont réunies, un nouveau contrat de bail est réputé être conclu entre les parties aux même conditions et pour la même durée. Les parties peuvent convenir d’une reconduction spéciale et elles peuvent déterminer quelles en seront les nouvelles conditions[9].

Si les conditions ne sont pas réunies et que le preneur occupe les lieux, il y a occupation sans titre ni droit et le bailleur peut demander son expulsion et une indemnité basée sur la théorie de l’enrichissement sans cause[10].

Lorsque le bail est reconduit ou prorogé, la caution s’éteint. Cela semble se justifier de par le caractère accessoire de la caution qui suit le sort de l’obligation principale. Si le contrat de bail s’éteint, la caution doit s’éteindre aussi[11].

Les parties peuvent convenir d’une clause de tacite reconduction ou encore d’une clause interdisant une tacite reconduction[12].

Si le bailleur notifie un congé au preneur, la tacite reconduction n’a pas lieu autrement[13].

Par ailleurs, le contrat de bail prend fin à cause de la perte de la chose louée. Le contrat est résilié aussi en cas de manquement respectif du bailleur et de preneur de remplir leurs obligations[14].

La mort du bailleur ne permet pas de résilier le contrat[15].

Références

[1] Décret du 15 mars 2018, art. 3, §1.
[2] Décret du 15 mars 2018, art. 29.
[3] Décret du 15 mars 2018, art. 30.
[4] Décret du 15 mars 2018, art. 31.
[5] Décret du 15 mars 2018, art. 32.
[6] G., FIEVET, op. cit., p. 73.
[7] G., FIEVET, ibidem, p. 73.
[8] G., FIEVET, ibidem, pp. 73 à 74.
[9] G., FIEVET, ibidem, p. 74.
[10] G., FIEVET, ibidem, p. 74.
[11] Décret du 15 mars 2018, art. 34 ; G., FIEVET, ibidem, p. 75.
[12] G., FIEVET, ibidem, p. 77.
[13] Décret du 15 mars 2018, art. 33.
[14] Décret du 15 mars 2018, art. 35.
[15] Décret du 15 mars 2018, art. 36.

Inscription newsletter

Inscrivez-vous pour être informé des mises à jour régulières.