Baux de location

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Transmission de l’habitation louée

Que se passe-t-il lorsque le bailleur vend le bien qui fait l’objet d’un bail de résidence principale ?

Si le bail de résidence principal a date certaine avant l’aliénation du bien loué, l’acquéreur est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l’acte authentique, même s’il y avait une clause d’exclusion du preneur en cas d’aliénation du bien dans le contrat de bail[1].

Pour bénéficier de cette règle, il faut que le bail ait date certaine. « Aux termes de l’article 1328 du Code civil, les actes sous seing privé n’ont de date certaine contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés, du jour de la mort de celui ou de l’un de ceux qui les ont souscrits, ou du jour où leur substance est constatée dans les actes dressés par des officiers publics. »[2] L’exemple le plus frappant pour que le bail ait date certaine est l’enregistrement. On regarde le moment où le bail a date certaine et non le moment de sa transcription.

Par aliénation du bien loué, on vise toute transmission du bien à titre gratuit ou à titre onéreux. Il s’agit notamment de la vente et de la donation[3].

La subrogation est la situation où une personne prend la place d’une autre. Dans notre cas, l’acquéreur prend la place du bailleur.

Cette protection est valable aussi dans le cas où le bail n’a pas date certaine mais que le preneur occupe le bien depuis six mois au moins. Dans cette hypothèse, l’acquéreur peut mettre fin au contrat à tout moment dans les conditions exposées ci-dessus concernant la résiliation du bailleur[4].

Références

[1] Décret du 15 mars 2018, art. 63, al. 1.
[2] D., MEULEMANS, op. cit.
[3] D., MEULEMANS, ibidem.
[4] Décret du 15 mars 2018, art. 63, al. 2.

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