Baux de location

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Révision des loyers et des charges

Principes

Outre l’indexation, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois qui précèdent l’expiration de chaque triennat. S’il n’y a pas d’accord des parties concernant cette révision du loyer, le juge peut accorder la révision du loyer “s’il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l’introduction de la demande.”[1] Le juge peut aussi accorder une augmentation du loyer au bailleur si ce dernier démontre que la valeur locative du bien a augmenté d’au moins 10% en raison des travaux effectués, autres que ceux nécessaires à la mise en conformité du bien concernant les exigence de salubrités, de sécurité et d’équipements[2]. Si en raison de cette révision le loyer est augmenté, l’augmentation du loyer est due uniquement si le bail est conclu par écrit, qu’il porte sur un immeuble et qu’il a été enregistré[3].

“Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l’ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu’à la décision définitive.”[4]

Les parties au contrat de bail conclu pour toute la durée de vie du preneur peuvent convenir de renoncer à la faculté de demander la révision du loyer[5].

Baux successifs

Il s’agit de la situation où un bien fait l’objet de contrats de bail successifs avec des preneurs différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans et dont le bailleur a mis fin au contrat par un congé notifié aux preneurs[6]. Dans ce cas, “le loyer de base ne peut pas, pendant neuf années successives, être supérieur au loyer exigible au début de cette période, proportionnellement adapté au cout de la vie, sauf si la valeur locative normale du bien loué a augmenté de vingt pour cent au moins par le fait de circonstances nouvelles ou de dix pour cent au moins en raison de travaux effectués dans le bien loué.”[7]

Si le bailleur ne peut pas prouver que le loyer a été adapté comme décrit ci-dessus, le juge doit réduire le loyer[8].

” Le loyer proportionnellement adapté est calculé comme suit : loyer de base au début de la période de neuf années, multiplié par l’indice santé du mois précédant le mois de la conclusion du nouveau bail et divisé par l’indice santé du mois précédant le mois de la conclusion du bail au début de la période de neuf années.”[9]

Chacune des parties peut demander la révision des frais et des charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels[10].

Références

[1] Décret du 15 mars 2018, art. 58, §1, al. 1 et 2.
[2] Décret du 15 mars 2018, art. 58, §1, al. 3.
[3] Décret du 15 mars 2018, art. 58, §1, al. 4.
[4] Décret du 15 mars 2018, art. 58, §1, al. 6.
[5] Décret du 15 mars 2018, art. 58, §1, al. 7.
[6] Décret du 15 mars 2018, art. 58, §2, al. 1.
[7] Décret du 15 mars 2018, art. 58, §2, al. 1.
[8] Décret du 15 mars 2018, art. 58, §2, al. 2.
[9] Décret du 15 mars 2018, art. 58, §2, al. 3.
[10] Décret du 15 mars 2018, art. 58, §3.

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