Baux de location

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Durée du bail

Principes

Le contrat de bail de résidence principale est réputé être conclu pour une période de neuf ans. Le bail prend fin au bout de neuf ans moyennant un congé d’une des deux parties notifié à l’autre six mois avant l’échéance pour le bailleur et trois mois pour le preneur. Le bail est prorogé à défaut d’un tel congé pour trois ans et pour les mêmes conditions du bail[1].

Le bailleur peut mettre fin au contrat de bail à tout moment moyennant un congé six mois à l’avance si[2] :

  • il a l’intention d’occuper le bien personnellement et effectivement ou
  • de le faire occuper de la même manière par ses descendants  ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu’au troisième degré.

“Lorsque le congé est donné en vue de permettre l’occupation du bien loué par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l’entrée en vigueur du bail.”[3]

Le congé doit mentionner la personne qui occupera le bien ainsi que son lien de parenté avec le bailleur. Le preneur peut exiger la preuve de ce lien de parenté. Si le bailleur ne répond pas à cette demande dans un délai de deux mois à compter de la notification de cette demande, le preneur peut demander la nullité du congé. Le preneur aura deux mois à compter de l’expiration du délai de préavis pour intenter cette action[4].

Le bailleur ou une des personnes visées doit occuper les lieux de façon effective et continue dans l’année qui suit l’expiration du délai de préavis et pendant une période au moins de deux ans. Si le bailleur ne respecte ces conditions, le preneur a droit à une indemnité de 18 mois de loyers[5].

Le bailleur peut en outre mettre fin au contrat de bail à l’expiration du premier ou du deuxième triennat moyennant un congé notifié six mois à l’avance de cette expiration s’il a l’intention de de “reconstruire, transformer ou rénover l’immeuble en tout ou en partie”. Ces travaux doivent[6] :

  • respecter “la destination du bien loué telle qu’elle résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme”,
  • affecter “le corps du logement occupé par le preneur,” et
  • être “d’un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué ou, si l’immeuble dans lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, d’un coût global dépassant deux années de loyer de l’ensemble de ces logements.”[7] Dans ce cadre, le bailleur doit communiquer au preneur  le permis d’urbanisme, ou le devis détaillé, ou le détail des travaux avec une estimation du prix, ou le contrat d’entreprise[8].

“Les travaux doivent être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l’expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation du bail, la restitution effective du bien loué par le preneur.”[9]

Lorsque le bailleur ne respecte pas ces exigences, le preneur a droit à une indemnité équivalente à 18 mois de loyers[10]. Les parties peuvent d’exclure ou de limiter cette résolution anticipée du contrat[11].

Enfin, le bailleur peut mettre fin au contrat sans motifs mais avec indemnité à l’expiration du premier ou du deuxième triennat moyennant un congé de six mois notifié avant cette expiration[12]. Il doit payer une indemnité de neuf mois de loyer s’il met fin au contrat durant le premier triennat. Il doit payer une indemnité de six mois de loyer s’il met fin au contrat durant le deuxième triennat.

Quant au preneur, il peut mettre fin au contrat à tout moment moyennant un congé de trois mois. Le bailleur a droit à une indemnité si le preneur met fin au contrat durant le premier triennat. “Cette indemnité est égale à trois mois, à deux mois ou à un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.”[13]

Bail de courte durée

Un contrat de bail portant sur la résidence principale du preneur peut être conclu par écrit pour une période de trois ans. Ce bail peut être prorogé que deux fois moyennant un accord écrit contenu dans la convention de bail ou d’un avenant. La durée totale de ces prorogations ne peut être supérieure à trois ans[14].

Le preneur peut mettre fin au contrat à tout moment s’il paye une indemnité équivalente à un mois de loyer et s’il donne un préavis de trois mois[15].

Le bailleur peut uniquement mettre fin au contrat après la première année de location moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Le bailleur peut mettre fin au contrat uniquement pour les motifs suivants :

  • car il a l’intention d’occuper le bien personnellement et effectivement ou
  • afin de le faire occuper de la même manière par ses descendants  ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu’au troisième degré.

Si aucune des parties ne donne pas un congé ou si le preneur continue à occuper le bien sans opposition du bailleur après l’expiration du terme, le bail est réputé être conclu pour une durée de neuf ans à compter de l’entrée en vigueur du bail initial[16]. Les conditions du bail restent inchangées. L’indexation et la révision du loyer peuvent avoir lieu[17].

Bail de longue durée

Les parties peuvent conclure un contrat de bail par écrit pour une durée supérieure à neuf ans. On applique les mêmes règles du bail conclu pour une durée de neuf ans pour tout ce qui concerne la résiliation par le bailleur et la résiliation par le preneur[18].

Le contrat de bail conclu pour plus de neuf ans prend fin à l’expiration du terme si l’une des parties donnent un préavis. Le bailleur doit donner une période de préavis de six mois et le preneur doit donner une période de préavis de trois mois[19].

Si aucune des parties ne donnent pas un congé, le bail est prorogé pour une durée de trois ans aux mêmes conditions[20].

Lorsque le bailleur met fin au contrat après le troisième triennat ou d’un triennat subséquent, il doit payer une indemnité équivalente à trois mois de loyer[21].

Un bail peut être conclu pour toute la durée de vie du preneur. Le bail prend fin de plein droit lors du décès du preneur[22].

Références

[1] Décret du 15 mars 2018, art. 55, §1.
[2] Décret du 15 mars 2018, art. 55, §2, al. 1.
[3] Décret du 15 mars 2018, art. 55, §2, al. 1.
[4] Décret du 15 mars 2018, art. 55, §2, al. 2.
[5] Décret du 15 mars 2018, art. 55, §2, al. 3.
[6] Décret du 15 mars 2018, art. 55, §3, al. 1.
[7] Décret du 15 mars 2018, art. 55, §3, al. 2.
[8] Décret du 15 mars 2018, art. 55, §3, al. 3.
[9] Décret du 15 mars 2018, art. 55, §3, al. 4.
[10] Décret du 15 mars 2018, art. 55, §3, al. 5.
[11] Décret du 15 mars 2018, art. 55, §3, dernier alinéa.
[12] Décret du 15 mars 2018, art. 55, §4.
[13] Décret du 15 mars 2018, art. 55, §5.
[14] Décret du 15 mars 2018, art. 55, §6.
[15] Décret du 15 mars 2018, art. 55, §6, al. 2.
[16] Décret du 15 mars 2018, art. 55, §6, al. 3.
[17] Décret du 15 mars 2018, art. 55, §6, al. 3.
[18] Décret du 15 mars 2018, art. 55, §7, al. 1.
[19] Décret du 15 mars 2018, art. 55, §7, al. 2 et 3.
[20] Décret du 15 mars 2018, art. 55, §7, al. 4.
[21] Décret du 15 mars 2018, art. 55, §7, dernier alinéa.
[22] Décret du 15 mars 2018, art. 55, §8.

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