Baux de location

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Durée du bail

Tout d’abord, le contrat de bail étudiant est conclu pour une durée d’un an. Les parties peuvent convenir d’une durée inférieure, mais supérieure à un an[1]. Le bail prend fin à l’expiration du terme moyennant un préavis d’un mois notifié de la part du bailleur ou du preneur à l’autre partie.

Au terme de la durée d’un an, le bail est prorogé pour un an si l’étudiant continue à occuper les lieu sans opposition du bailleur. Cette prorogation se fait selon les mêmes conditions que le bail initial. L’indexation peut avoir lieu[2].

Cependant, certaines difficultés méritent d’être exposées. En effet, que se passe-t-il si le preneur donne un congé mais continue à occuper les lieux ? Le bailleur peut légitimement croire que si l’étudiant ou son représentant donne congé, c’est qu’il va quitter les lieux. Dans ce cas, le contrat ne devrait pas être prorogé. En outre, que se passe-t-il lorsque le preneur continue d’occuper le bien et que le bailleur s’y oppose, et qu’un aucun congé n’est donné ? La prorogation du contrat ne peut avoir lieu car le bailleur s’y oppose. Mais, il y a une sorte d’impasse car le contrat ne peut prendre fin car aucun congé n’est donné[3].

Lorsque le bail a été conclu pour une durée inférieure à un an, le bail est réputé être conclu pour une durée d’un an à dater de l’entrée en vigueur du bail initial de moins d’un an  si l’étudiant continue à occuper le bien au-delà du terme fixé sans opposition du bailleur[4]. Dans cette hypothèse, aucun congé n’est donnée. Le loyer et les autres conditions restent identiques à celles convenues lors du bail initial.

En ce qui concerne le preneur, il peut mettre fin au contrat moyennant un préavis de deux mois et le versement d’une indemnité équivalente à trois mois de loyer au bailleur. Ce préavis ne peut pas être donné après le 15 mars[5].

L’indemnité n’est pas due si :

« 1° soit dans le mois suivant la notification de son congé, l’étudiant communique au bailleur les documents justifiant soit l’irrecevabilité ou le refus d’inscription dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur soit un abandon d’études attesté par l’établissement d’enseignement;2° soit, après accord écrit du bailleur sur une cession de bail et sur le remplaçant proposé par l’étudiant, l’étudiant, ou le preneur lorsque celui-ci n’est pas l’étudiant, cède son bail au plus tard le dernier jour du préavis. Le cessionnaire ne peut être refusé par le bailleur que pour de justes motifs;3° soit en cas de décès d’un des parents de l’étudiant ou d’un autre responsable qui pourvoit à son entretien, moyennant preuve de ce décès, ainsi que la charge d’entretien qui pesait sur la personne décédée. »[6] Dans ce dernier cas, le préavis peut être donné après le 15 mars[7].

En ce qui concerne le délai de préavis, il « prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné. »[8]

Le décret wallon prévoit une situation spécifique : celui du cas où l’étudiant est amené à être éloigné de son lieu d’étude.

Si l’étudiant est amené à être éloigné de son lieu d’étude habituel pour plus d’un mois en vue de la poursuite de ses études (Erasmus par exemple) ou le preneur qui n’est pas l’étudiant dans cette situation, il peut sous louer son habitation[9].

L’étudiant ou le preneur doit notifier une lettre recommandée établissant le projet de sous-location au bailleur. La sous-location a lieu pendant que l’étudiant est amené à être éloigné de son lieu d’étude habituel pour plus d’un mois en vue de la poursuite de ses études.

L’accord du bailleur est requis pour la sous-location. Son accord est présumé s’il n’a pas manifesté son refus dans les deux mois qui suivent la notification de la lettre recommandée visée au paragraphe précédent[10].

Le bien loué peut être sous louer uniquement par ou pour le compte d’un étudiant[11].

La durée de la sous-location ne peut pas excéder celle du contrat de bail principal. L’étudiant doit informer le sous-locataire de ses droits et obligations et de la durée du bail.

Si l’étudiant ou le preneur (qui n’est pas étudiant) met fin au contrat avant le terme, il donne une période de préavis d’un mois au bailleur et au sous-locataire[12].

Références

[1] Décret du 15 mars 2018, art. 80, al. 1.
[2] Décret du 15 mars 2018, art. 80, al. 1.
[3] N., BERNARD, op. cit., p. 454.
[4] Décret du 15 mars 2018, art. 80, al. 2.
[5] Décret du 15 mars 2018, art. 81, al. 1 et 2.
[6] Décret du 15 mars 2018, art. 81, al. 2.
[7] Décret du 15 mars 2018, art. 81, al. 2.
[8] Décret du 15 mars 2018, art. 81, §2.
[9] Décret du 15 mars 2018, art. 82, §1, al. 1.
[10] Décret du 15 mars 2018, art. 82, §1, al. 1.
[11] Décret du 15 mars 2018, art. 82, §1, al. 2.
[12] Décret du 15 mars 2018, art. 82, §2.

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