Baux de location

Sommaire
partager

Durée du bail

Le Code civil n’impose pas de durée minimale. L’article 1709 interdit les baux perpétuels. Les parties restent libres de déterminer la durée de leur bail[1]. Il convient d’envisager différentes situations.

Le bail écrit à durée déterminée

Les parties peuvent conclure un contrat de bail écrit où elle convient d’un terme extinctif (événement futur et certain dont l’échéance est connu des parties). Le bail conclu pour une durée indéterminée sera exposé plus loin.

Lorsque les parties n’ont pas convenu de la durée du bail, il faut se référer d’abord à la commune intention des parties et puis à l’article 1736 du Code civil[2]. Cet article prévoit que les baux sont faits au mois.

Opposabilité aux tiers

Le bail conclu pour une durée inférieure ou égale à neuf ans est opposable aux tiers. Le bail conclu pour une durée de plus de neuf ans est opposable aux tiers s’ils ont été transcrit[3]. À défaut, leur durée sera réduite à la période de neuf ans en cours[4].

Le congé

Le congé est l’acte par lequel une partie met fin au contrat de bail. Le congé doit être distinguée de la période de préavis. La période de préavis est celle qui se situe après le congé et avant la fin du contrat.

Dans le droit commun du bail, le contrat cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé. Il ne faut donc pas de congé lorsque le terme du contrat vient à échéance[5]. L’envoi d’un congé peut être fort utile afin d’éviter une reconduction tacite du contrat, c’est-à-dire une prolongation du contrat lorsque le preneur continue à occuper le bien après l’expiration du terme sans opposition du bailleur [6].

Prorogation du bail

Le droit commun du bail reste muet quant à une possible prorogation du bail. La prorogation est la prolongation dans le temps du bail. Son terme est postposé à une date ultérieure. Les parties peuvent convenir d’une telle clause dans leur contrat[7].

Reconduction tacite de droit commun

L’article 1738 du Code civil prévoit que : « Si à l’expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit aux même conditions, y compris la durée. »

Pour qu’il y ait une tacite reconduction du bail, il faut tout d’abord que le bail ait fait l’objet d’un écrit et qu’il soit conclu pour une durée déterminée arrivée à expiration. La tacite reconduction n’est pas possible pour les contrats de bail à durée indéterminée car il faut un congé pour y mettre fin[8].

Ensuite, il faut que le locataire occupe les lieux. Cette occupation doit présenter quatre qualités :

  • Elle doit être effective ;
  • Elle doit être suffisamment prolongée et ne peut donc se limiter à quelques jours ;
  • Elle doit être non-équivoque : l’occupation permet de manifester l’intention du locataire de prolonger le bail ;
  • Le bailleur doit être parfaitement au fait de l’occupation des lieux. S’il n’est pas au courant de cette occupation, il ne peut pas consentir à une reconduction tacite[9].

Enfin, le fondement de la tacite reconduction est une présomption : « c’est en raison du fait que le preneur continue à jouir de la chose sans opposition du bailleur que les parties sont présumées consentir à la conclusion d’un nouveau bail. »[10]

Si l’ensemble des conditions sont réunies, un nouveau contrat de bail est réputé être conclu entre les parties aux même conditions et pour la même durée. Les parties peuvent convenir d’une reconduction spéciale et elles peuvent déterminer quelles en seront les nouvelles conditions[11].

Si les conditions ne sont pas réunies et que le preneur occupe les lieux, il y a occupation sans titre ni droit et le bailleur peut demander son expulsion et une indemnité basée sur la théorie de l’enrichissement sans cause[12].

Lorsque le bail est reconduit ou prorogé, la caution s’éteint. Cela semble se justifier de par le caractère accessoire de la caution qui suit le sort de l’obligation principale. Si le contrat de bail s’éteint, la caution doit s’éteindre aussi[13].

Les parties peuvent convenir d’une clause de tacite reconduction ou encore d’une clause interdisant une tacite reconduction[14].

Le contrat de bail écrit à durée indéterminée

Le congé

Le congé est l’acte par lequel une partie met fin au contrat de bail. Le congé doit être distinguée de la période de préavis. La période de préavis est celle qui se situe après le congé et avant la fin du contrat.

Un contrat conclu expressément pour une durée indéterminée ou sans durée implique que chaque partie peut y mettre fin unilatéralement moyennant un congé[15].

La résiliation de la part d’une partie peut être abusive. C’est par exemple le cas où un bailleur veut mettre fin au contrat en ayant comme objectif de conclure un nouveau avec des conditions plus avantageuses pour lui. Cela est abusif s’il y a des circonstances extrêmes[16].

Le contrat de bail verbal

Tout comme le contrat de bail écrit, le contrat de bail verbal peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée.

À défaut de durée convenue ou lorsque l’une des parties ne peut en apporter la preuve, le bail est censé être conclu pour un mois[17].

Afin de résilier un contrat de bail verbal, il faut un congé et ce même si le contrat est conclu pour une durée déterminée. Cette solution découle de l’article 1737 qui prévoit qu’un contrat écrit cesse de plein de droit à l’expiration du terme. On ne parle de contrat verbal et donc il faut notifier un congé pour y mettre fin[18].

Références

[1] G., FIEVET, « La durée du bail de droit commun : congé, fin anticipée, prorogation et tacite reconduction », Le bail dans la pratique, B., KOHL (dir.), 1er édition, Bruxelles, Larcier, 2016, p. 59.
[2] G., FIEVET, op. cit., p. 60.
[3] C.civ. (nouveau), art. 3.30, §1, 6°.
[4] C.civ.(nouveau), art. 3.30, §2.
[5] C.civ., art. 1737 ; G., FIEVET, op. cit., p. 64.
[6] G., FIEVET, ibidem, p. 64.
[7] G., FIEVET, ibidem, p. 69.
[8] G., FIEVET, ibidem, p. 73.
[9] G., FIEVET, ibidem, p. 73.
[10] G., FIEVET, ibidem, pp. 73 à 74.
[11] G., FIEVET, ibidem, p. 74.
[12] G., FIEVET, ibidem, p. 74.
[13] G., FIEVET, ibidem, p. 75.
[14] G., FIEVET, ibidem, p. 77.
[15] G., FIEVET, ibidem, pp. 80 à 81.
[16] J.P., Merksem; 8 juin 1998, R.W., 1988-1989, p. 1176 ; G., FIEVET, ibidem, p. 81.
[17] C.civ., art. 1736 et voir aussi art. 1757 et 1758 ; G., FIEVET, ibidem, p. 81.
[18] G., FIEVET, ibidem, p. 83.

Inscription newsletter

Inscrivez-vous pour être informé des mises à jour régulières.