Baux de location

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Renouvellement du bail commercial

Le renouvellement du bail commercial constitue la clé de voûte de la protection du preneur d’un bail commercial[1].

Demande de renouvellement

Le preneur a droit, par préférence aux autres personnes, d’obtenir le renouvellement du bail commercial pour la continuation du même commerce à la fin du contrat de bail de neuf ans ou à la fin du premier ou du deuxième renouvellement Le renouvellement du bail a une durée de neuf ans sauf si les parties conviennent d’une autre durée. Le preneur a droit à trois renouvellement.

L’accord concernant la durée (autre que neuf ans) doit être constatée par un acte authentique ou par déclaration devant le juge[2]. La Région wallonne requiert que cet accord soit constaté par écrit présenté à l’enregistrement.

Cette règle donne droit au preneur de demander le renouvellement. Elle n’octroie pas le droit au renouvellement en tant que tel. Par ailleurs, le bailleur peut refuser le renouvellement[3].

Le droit de préférence du preneur a peu d’utilité pratique. On compte un seul exemple pratique de ce droit de préférence : si le preneur propose de payer le même loyer qu’un tiers, il sera préféré au tiers[4].

Délai et formes de la demande

L’article 14 de la loi du 30 avril 1951 régit l’aspect procédural du renouvellement.

«  Le preneur désireux d’exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d'(huissier de justice) ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l’expiration du bail en cours. La notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu’à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d’offres d’un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées.

A défaut d’accord entre parties, le sous-locataire qui, en vue de sauvegarder ses droits à l’égard du bailleur, comme prévu à l’article 11, II, alinéa 2, lui a dénoncé sa demande, cite le locataire principal et le bailleur dans les trente jours de la réponse négative reçue de l’un d’entre eux, ou si l’un ou l’autre se sont abstenus de répondre, dans les trente jours qui suivent l’expiration du délai de trois mois. Le bailleur qui n’a pas pris attitude à l’égard du sous-locataire peut, en cours d’instance, dans les délais qui lui sont impartis par le juge, invoquer son droit de reprise ou subordonner le renouvellement à des conditions différentes.)

Si le preneur, forclos du droit au renouvellement, est, après l’expiration du bail, laissé en possession des lieux loués, il s’opère un nouveau bail d’une durée indéterminée, auquel le bailleur pourra mettre fin moyennant un congé de dix-huit mois au moins, sans préjudice du droit, pour le preneur, de demander le renouvellement.
Dès le début du dix-huitième mois qui précède l’expiration du bail en cours, le preneur doit autoriser la visite des lieux par les amateurs éventuels conformément aux usages. »

Le preneur doit adresser la demande de renouvellement au bailleur.  Il doit notifié cette demande par exploit de huissier ou par lettre recommandée entre le 18e et le 15e mois avant l’expiration du bail en cours[5]. Par exemple, un bail commercial se termine le 30 avril 2021. La demande de renouvellement doit être en la possession du bailleur entre le 31 octobre 2019 à minuit et le 31 janvier 2020.

À peine de nullité, la demande de renouvellement doit indiquer les conditions auxquelles le preneur est disposé à conclure le nouveau bail commercial. Elle doit en outre contenir la mention suivante : à défaut de notification par le bailleur dans les trois mois de son refus motivé du renouvellement, de la stipulation d’autres conditions ou d’offres d’un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail commercial aux conditions proposées par le preneur[6].

Le bailleur ne peut pas présumer l’accord du preneur quant au renouvellement du bail : c’est le preneur qui doit rédiger la demande. Concernant les conditions auxquelles le preneur est disposé de conclure un nouveau bail, il peut écrire qu’il demande le renouvellement du bail aux mêmes conditions que le bail commercial initial[7]. Il convient de préciser que l’offre du preneur ne peut pas être conditionnelle. Par exemple, il ne peut pas mettre dans la demande de renouvellement qu’elle sera faite sous réserve de diminution en cas de refus émanant du bailleur[8].

La demande de renouvellement doit en outre être signée. La signature est importante. À défaut, la demande n’est pas valable[9].

Lorsque le preneur introduit une demande de renouvellement et que celle-ci est affectée d’une cause de nullité, il peut introduire une autre demande. Mais, il doit former dans tous les cas sa demande de renouvellement dans le délai légal (entre le 15e et le 18e mois avant l’expiration du bail).

Si plusieurs demandes ayant des objets différents sont introduites,  que se passe-t-il ?

On a déjà expliqué que le preneur doit mettre dans sa demande que le bailleur a trois mois pour répondre. Dès lors que le preneur a introduit sa demande, il ne peut pas la retirer ou la modifier car le bailleur a trois mois pour y répondre. Dans l’hypothèse où le bailleur a refusé la demande de renouvellement, le preneur peut introduire une nouvelle demande pour autant qu’il soit encore dans le délai légal (entre le 18e et le 15e mois avant l’expiration du bail en cours)[10].

Absence de réaction du preneur

Si le preneur ne demande pas le renouvellement entre le 18e et le 15e mois avant l’expiration du bail, ou s’il ne respecte pas les formes de la demande de renouvellement telles qu’exposées ci-dessus, le bail n’est pas renouvelé.

Réponse du bailleur

Seul le bailleur ou la personne qui a le pouvoir de donner un bail (par exemple un mandataire du bailleur) peut répondre à la demande de renouvellement.

Il convient de noter que l’article 14 est impératif. Seul le bailleur peut intenter l’action en nullité concernant un manquement de cet article[11]. Les clauses qui sont contraires à cette article sont nulles.

En l’absence de réponse de la part du bailleur dans les trois mois de la notification de la demande, il est présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées par le preneur[12].

Accord pur et simple du bailleur

La situation la plus simple est celle où le bailleur donne son accord à la demande de renouvellement aux conditions proposées par le preneur[13].

Refus du bailleur

Le bailleur peut refuser le renouvellement. Il devra dans ce cas payer une indemnité qui varie selon certains cas[14].

Si le bailleur refuse purement et simplement la demande de renouvellement sans aucun motif, il devra payer au preneur une indemnité d’éviction équivalente à trois ans de loyer, « majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé. »[15]

Le bailleur peut refuser la demande de renouvellement en justifiant son refus par un des motifs établis par la loi. Le bailleur doit simplement faire référence à un des motifs énumérés par la loi. Il devra dans la majorité des cas payer une indemnité d’éviction selon les motifs.

Occupation personnelle

Tout d’abord, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail parce qu’il veut occuper « le bien personnellement et effectivement, ou de le faire occuper de telle manière par ses ascendants, par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les descendants ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou de le faire occuper par une société de personnes[16] dont les associés actifs ou les associés possédant au moins trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou l’adoption. »[17]

Ce droit est limité pour les bailleurs qui sont des sociétés de capitaux. Ils peuvent seulement invoquer ce motif pour transférer dans les lieux loués le siège principal de l’exploitation du bailleur ou d’agrandir ce siège principal de l’exploitation s’il est situé à côté des lieux loués[18].

Il faut que l’occupation soit effective. C’est-à-dire qu’il faut une occupation réelle[19]. Mais, il ne faut pas que l’occupation soit permanente. Le bailleur ou la personne visée par l’article 16, 1°, I de la loi de 1951 peut occuper le bien par intervalle.

Le bailleur ne devra pas payer d’indemnité lorsqu’il refuse le renouvellement pour ce motif. Toutefois, il devra payer une indemnité d’éviction équivalente à deux ans de loyer  si la personne qui bénéficie du bail suite au refus de renouvellement exerce un commerce similaire dans les lieux loués et en avise le preneur évincé[20]. Si la personne n’avertit pas le preneur qu’elle ouvre un commerce similaire dans un délai de moins de deux ans à partir du refus du renouvellement, une indemnité de trois ans de loyer sera due au preneur évincé[21].

Affectation de l’immeuble autre que commerciale

Ensuite, le bailleur peut refuser le renouvellement s’il émet la volonté d’affecter l’immeuble à une destination autre que commerciale[22]. Dans cette hypothèse, le bailleur doit affecter le bien à une autre destination. Il ne peut pas retirer l’affectation commerciale sans prévoir une nouvelle affectation. Le bailleur ne peut pas démolir l’immeuble s’il invoque ce motif[23]. Si le bailleur invoque ce motif pour refuser le renouvellement du bail, il devra payer une indemnité d’éviction équivalente à un an de loyer au preneur[24].

Il convient d’apporter deux précisions à cette hypothèse.

  • L’affectation ne peut pas être commerciale. Cette notion est plus large que celle de commerce de détail et d’artisanat directement en contact avec le public.
  • Seul le bailleur doit réaffecter les lieux. Il ne peut pas transférer cette obligation à un tiers.

Reconstruction de l’immeuble

Par ailleurs, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail s’il émet sa volonté de reconstruire l’immeuble ou la partie de l’immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité. « Est réputée construction toute transformation précédée d’une démolition, affectant toutes deux le gros œuvre des locaux et dont le coût dépasse trois années de loyer. »[25]

Le législateur prévoit que seules sont pris en compte les reconstructions et les transformations précédées d’une démolition affectant tous deux le gros œuvre des locaux. Il faut aussi que ces travaux aient un coût qui dépasse trois années de loyer[26]. On prend en compte le loyer sans les charges et les frais. On y ajoute tous les avantages qui découlent du contrat de bail dont le bailleur bénéficie. Ces avantages sont les charges et les frais qui sont payés en vertu de l’accord (entre les parties) par le preneur alors que normalement le bailleur devrait les supporter. Il s’agit par exemple du précompte immobilier[27].

La seule démolition ne suffit pas. Il faut une reconstruction après la démolition. Par affectation du gros œuvre, il faut attendre tous les travaux qui touchent aux murs depuis les fondations jusqu’au sommet du bâtiment. Par exemple, le remplacement de la toiture[28].

Dès que le bailleur invoque ce motif, il a l’obligation d’effectuer les travaux pour son propre compte. Il ne peut pas transférer cette obligation à un tiers[29]. Par ailleurs, le bailleur peut vendre le bien loué en se réservant le droit d’effectuer les travaux afin de se conformer au motif de refus du renouvellement.

Si le bailleur refuse le renouvellement car il a émis sa volonté de réaliser des travaux tel qu’exposé ci-dessus, il devra payer une indemnité équivalente à un an de loyer au preneur. Mais, il ne doit pas verser cette indemnité « si la démolition ou la reconstruction de l’immeuble ont été rendues nécessaires par son état de vétusté, par la force majeure ou par des dispositions légales ou réglementaires. »[30]

Manquement grave du preneur

Le bailleur peut refuser le renouvellement en prenant en considération « tous les manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours, en ce compris la dépréciation de l’immeuble par le fait du preneur des siens ou de ses ayants cause, et les modifications substantielles apportées, sans l’accord du bailleur, à la nature ou au mode d’exploitation du commerce, ainsi que tout fait illicite du preneur qui, apprécié objectivement, rend impossible la continuation des rapports contractuels entre le bailleur et le preneur. »[31]

Le bailleur peut mettre fin unilatéralement à tout moment au contrat pour faute grave du preneur en vertu du droit commun. Le preneur peut contester la résiliation. Les fautes exigées pour invoquer ce motif de refus ne sont pas les mêmes que celles du droit commun. Il y a lieu de son montrer plus sévère dans l’appréciation des manquements du preneur lorsque ce dernier demande un renouvellement du bail que lorsqu’il s’agit de mettre fin au contrat de bail commercial[32]. Certains manquements ne pourraient pas justifier la résiliation du preneur alors que ces mêmes manquements pourraient justifier le refus de renouvellement du contrat de bail[33].

Le manquement du preneur doit présenter une certaine gravité dans le cadre de cette hypothèse. Le juge devra apprécier au cas par cas[34].

Lorsque la location porte aussi sur le fonds de commerce, le domaine de contrôle du preneur est étendu au fonds de commerce. Il faut deux conditions.

  • Le bailleur est le propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans le bien loué.
  • Le bail porte simultanément sur le bien loué et le fonds de commerce[35].

Si le preneur veut contester le motif de refus dans cette hypothèse, il devra saisir le juge de paix dans les trente jours de la réponse du bailleur à peine de forclusion[36]. Si le preneur ne saisit pas le juge dans ce délai, il ne sera plus en droit de contester le motif de refus. Il perd donc son droit au renouvellement et il ne peut pas réclamer une indemnité d’éviction[37].

Le bailleur ne devra pas payer une indemnité d’éviction si le preneur ne conteste pas le motif ou si le juge reconnaît ce motif suffisamment grave pour justifier un refus de renouvellement. Le bail prend fin au terme fixé.

Si le juge estime que le manquement du preneur ne permet pas de justifier le refus de renouvellement, le bail  n’est pas reconduit car le bailleur dispose encore d’un délai d’un mois pour formuler des conditions différentes ou se prévaloir de l’offre d’un tiers.[38]

Absence d’un intérêt légitime au renouvellement du bail

Le bailleur peut refuser le renouvellement si le preneur n’a pas un intérêt légitime[39].

Le preneur peut demander le renouvellement du bail s’il a un intérêt légitime. Mais, c’est au bailleur de prouver que le preneur n’a pas un tel intérêt. La loi prévoit que le bailleur peut invoquer l’absence d’un intérêt légitime dans deux hypothèses uniquement[40] :

  • Le preneur a commencé l’exploitation d’un commerce similaire dans le voisinage immédiat du bien loué avant le délai de réponse du bailleur.
  • Le preneur « disposerait à cette même époque, dans le voisinage immédiat du bien loué d’un immeuble où il pourrait continuer son exploitation commerciale. »[41]

Le bailleur ne peut pas se baser sur des autres hypothèses afin de prouver que le preneur n’a pas un intérêt légitime au renouvellement du bail[42].

Offre supérieur d’un tiers

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail au preneur parce qu’il a reçu une offre supérieure de loyer émanant d’un tiers[43]. La loi encadre strictement cette possibilité.

Il convient de noter que si le preneur fait une offre équivalente à un tiers, le preneur sera préféré[44].

Le bailleur qui veut évincer le preneur et justifier le refus de renouvellement en raison de l’offre d’un tiers, il est tenu de respecter les procédures et de notifier l’offre au preneur[45].

Le bailleur peut toujours refuser de justifier le refus par un des motifs légaux et de payer une indemnité d’éviction équivalente à trois ans de loyer[46].

Si le bailleur veut se prévaloir de l’offre d’un tiers, il doit respecter certaines conditions concernant l’offre du tiers et de la notification de l’offre du tiers au preneur[47].

L’offre du tiers doit être signé. Elle doit contenir la proposition de conclure le bail ainsi que les conditions de ce dernier, pas seulement le loyer. L’offre doit contenir l’engagement du tiers de payer l’indemnité d’éviction au preneur[48]. Cette indemnité se calcule par référence au nouveau loyer (c’est-à-dire au loyer du nouveau bail).

  • « aucune indemnité n’est due par le tiers si celui-ci n’exerce pas de commerce dans les lieux ;
  • cette indemnité est d’un an du nouveau loyer si le nouveau preneur exerce dans les lieux un commerce différent de celui du preneur évincé[49];
  • elle est de deux ans du nouveau loyer en cas d’exercice dans les lieux d’un nouveau commerce similaire[50];
  • elle est de trois ans si un commerce similaire est exercé dans les lieux sans en avoir donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction. »[51] Le bailleur et le preneur sont tenus solidairement dans ce dernier cas[52].

L’offre du tiers doit contenir expressément la mention que le tiers est lié par son offre pour une période de trois mois au moins[53].

Outre ces exigences légales, l’offre doit être sincère. C’est-à-dire que l’offre doit témoigner de la réalité et de la faisabilité de l’intention proclamée du tiers[54].

Le bailleur ne doit pas examiner en profondeur la sincérité du tiers. Si le preneur estime que le tiers est de mauvaise foi, il devra le prouver[55].

Le bailleur doit notifier l’offre émanant du tiers au preneur. Cette notification doit émaner d’une personne apte à conclure un bail, être signée par le bailleur et être expédiée par lettre recommandée ou exploit de huissier[56]. La notification doit aussi contenir la mention selon laquelle le preneur a trente jours pour faire connaître une offre égale, sous peine de déchéance[57]. Si le preneur ne réagit pas dans les trente jours, il ne peut plus faire une offre égale.

Le notification doit contenir l’offre signé du tiers.

En cas d’irrégularité, l’offre du tiers est nul. Mais, cela n’entraîne pas d’office le renouvellement du bail aux conditions du preneur. Il y a bien renouvellement du bail mais les parties peuvent toujours après négocier les modalités du bail, avec l’intervention du juge en cas d’absence d’accord entre les parties. La nullité de l’offre d’un tiers débouche donc sur des négociations entre les parties. Le débat judiciaire quant aux modalités du bail interviendra si les parties n’ont pas trouvé d’accord[58].

Le bailleur peut invoquer une seconde fois l’offre d’un tiers dans certaines circonstances[59]. Il peut exciper une autre offre dans le mois de la signification du jugement qui a déclaré la première notification ou offre non valable[60].  La deuxième offre doit répondre à toutes les exigences de formes établies par la loi. En outre, la deuxième offre est valable si la première offre n’a pas été refusé pour manque de sincérité[61].

Quant au preneur, il dispose de certains droits. S’il répond à la notification de l’offre du tiers dans les trente jours en faisant une offre égale à celle du tiers, il sera préféré et le bail sera renouvelé aux conditions que le preneur a émis. Il ne s’agit pas d’un bail nouveau. S’il ne répond pas à la notification dans les trente jours ou qu’il ne fait pas une offre égale à celle du tiers, le bail n’est pas renouvelé et le bailleur conclut un nouveau bail avec le tiers[62].

Références

[1] B., LOUVEAUX, op. cit., p. 661.
[2] Loi du 30 avril 1951, art. 13, al. 1.
[3] B., LOUVEAUX, op. cit., p. 662.
[4] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 662.
[5] Loi du 30 avril 1951, art. 14, al. 1
[6] Loi du 30 avril 1951, art. 14, al. 2.
[7] B., LOUVEAUX, op. cit., p. 720.
[8] Civ. Bruxelles, 29 mars 1968, Ann. not. et enr., 1968, p. 163.
[9] Cass., 25 mars 1993, Pas., 1993, I, p. 328 ; B., LOUVEAUX, op. cit., p. 733.
[10] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 747.
[11] Cass., 1re ch., 19 juin 1992, Pas., 1992, I, p. 928 ; B., LOUVEAUX, ibidem, p. 738.
[12] Loi du 30 avril 1951, art. 14, al. 1.
[13] B., LOUVEAUX, op. cit., p. 772.
[14] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 786.
[15] Loi du 30 avril 1951, art. 16, IV.
[16] Cette notion n’existe plus dans le Code des sociétés et des associations. La société simple, la société en nom collectif et la société en commandite sont les formes de sociétés de personnes.
[17] Loi du 30 avril 1951, art. 16, I, 1° ; B., LOUVEAUX, op. cit., p. 792.
[18] Loi du 30 avril 1951, art. 17.
[19] B., LOUVEAUX, op. cit., p. 796.
[20] Loi du 30 avril 1951, art. 25, al. 1, 2°.
[21] Loi du 30 avril 1951, art. 25, al. 1, 6°.
[22] Loi du 30 avril 1951, art. 16, I, 2°.
[23] B., LOUVEAUX, op. cit., pp. 805 à 806.
[24] Loi du 30 avril 1951, art. 16, I, 2° et 25, al. 1, 1°.
[25] Loi du 30 avril 1951, art. 16, I, 3°.
[26] Loi du 30 avril 1951, art. 16, I, 3°.
[27] B., LOUVEAUX, op. cit., p. 814.
[28] Civ. Bruges, 1re ch., 7 mai 1986, R.W., 1989-90, p. 719, ; B., LOUVEAUX, ibidem, p. 812.
[29] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 812.
[30] Loi du 30 avril 1951, art. 25, al. 1, 1°.
[31] Loi du 30 avril 1951, art. 16, I, 4°.
[32] B., LOUVEAUX, op. cit., p. 818.
[33] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 818.
[34] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 819.
[35] Loi du 30 avril 1951, art. 16, I, 4°, al. 2.
[36] Loi du 30 avril 1951, art. 16, I, 4°, al. 3.
[37] B., LOUVEAUX, op. cit., p. 818.
[38] Loi du 30 avril 1951, art. 24 ; B., LOUVEAUX, ibidem, p. 823.
[39] Loi du 30 avril 1951, art. 16, I, 6°.
[40] Loi du 30 avril 1951, art. 16, I, 6° ; B., LOUVEAUX, op. cit., p. 825.
[41] Loi du 30 avril 1951, art. 16, I, 6°.
[42] B., LOUVEAUX, op. cit., p. 825.
[43] Loi du 30 avril 1951, art. 16, I, 5°.
[44] B., LOUVEAUX, op. cit., p. 885.
[45] B., LOUVEAUX, op. cit., p. 885.
[46] Loi du 30 avril 1951, art. 16, IV.
[47] B., LOUVEAUX, op. cit., p. 886.
[48] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 886.
[49] Loi du 30 avril 1951, art. 25, 4°.
[50] Loi du 30 avril 1951, art. 25, 5°.
[51] Loi du 30 avril 1951, art. 25, 6° ; B., LOUVEAUX, op. cit., p. 887.
[52] Loi du 30 avril 1951, art. 25, 6°.
[53] Loi du 30 avril 1951, art. 21, al. 3 ; B., LOUVEAUX, op. cit., p. 887.
[54] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 889.
[55] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 889.
[56] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 892.
[57] Loi du 30 avril 1951, art. 21, al. 3 ; B., LOUVEAUX, ibidem, p. 892.
[58] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 893.
[59] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 893.
[60] Loi du 30 avril 1951, art. 22.
[61] B., LOUVEAUX, op. cit., p. 896.
[62] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 902.

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