Baux de location

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Indemnité d’éviction

Principes

Les indemnités d’éviction ont été créées par le législateur afin d’équilibrer les droits des parties au contrat de bail commercial : le droit de propriété du bailleur et le droit d’exploiter le fonds de commerce du preneur. Cet équilibre difficile se traduit par le versement du bailleur au preneur d’une indemnité lorsque le bailleur refuse de renouveler le contrat de bail[1].

Il existe deux types d’indemnité d’éviction.

L’indemnité de dédit est « la contrepartie du droit de mettre fin au contrat de bail et de l’atteinte corrélative au fonds de commerce »[2].

L’indemnité de sanction est alloué au preneur évincé « lorsque le bailleur n’a pas exécuté, dans les conditions et délais légaux, le motif qui a justifié la fin du bail »[3].

L’indemnité d’éviction doit être prévue par la loi et elle est liée au risque d’atteinte au fonds de commerce[4]. L’indemnité est due si le preneur a vocation à poursuivre le bail et que la fin du bail résulte de la décision unilatérale du bailleur[5].

Indemnités de dédit (dues en cas de refus de renouvellement du bail ou résiliation anticipée)

Occupation personnelle

Si le bailleur refuse de renouveler le bail, il devra payer dans la majorité des cas une indemnité au preneur. [6]

Si le bailleur refuse de renouveler ou s’il résilie le bail pour occupation personnelle ou pour un de « ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou de le faire occuper par une société de personnes[7] dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou l’adoption », le bailleur ne doit pas payer d’indemnité.

Si la personne qui occupe bien (bailleur ou une personne) suite au refus ou de la résiliation et si elle exerce un commerce similaire à celui du preneur évincé, elle doit payer une indemnité équivalente à deux ans de loyer[8]. Cette personne a annoncé ouvrir un commerce similaire au preneur. L’indemnité est de trois ans si la personne exerce un commerce similaire dans les deux ans du refus sans en avoir avisé le preneur évincé[9].

Affectation à une destination non commerciale

Si le bailleur refuse ou résilie le bail pour affecter le bien à une destination non commerciale, il doit payer une indemnité équivalente à un an de loyer[10].

Reconstruction

Le bailleur peut refuser de renouveler le bail ou le résilier (en vertu d’une clause) s’il émet sa volonté de reconstruire le bien. Dans ce cas, il doit payer au preneur une indemnité équivalente à un an de loyer[11]. L’indemnité n’est pas due si les reconstructions ou démolitions ont été rendue nécessaires par la vétusté ou force majeure.

Absence d’intérêt légitime et manquements graves du preneur

Dans les deux cas, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour l’un de ces motifs sans payer une indemnité[12].

Offre d’un tiers

En cas d’offre d’un tiers répondant aux conditions de formes légales, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail du preneur si une offre émanant d’un tiers est supérieure quant au loyer[13].

Une indemnité sera due si le tiers exerce un commerce similaire. L’indemnité est de :

  • « un an si le tiers « exerce dans l’immeuble un commerce différent de celui qu’y exerçait l’ancien preneur[14];
  • deux ans si le « nouveau preneur exerce dans l’immeuble un commerce similaire à celui du preneur sortant et qu’il en avise le preneur sortant[15];
  • trois ans majorés des sommes suffisantes pour assurer la réparation intégrale du préjudice si avant l’expiration d’un délai de deux ans, le nouveau preneur ouvre « un commerce similaire, sans en avoir donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction. »[16]

Refus de renouvellement sans motif

Le bailleur devra payer une indemnité de trois ans de loyer, majorés éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé s’il refuse le renouvellement sans motif[17].

Indemnité de sanctions

Ces indemnités sont dues dans deux hypothèses. Ces indemnités se calculent sur base du montant des loyers du nouveau contrat de bail commercial.

  • Lorsque le bailleur ne réalise pas le motif pour lequel le preneur a été évincé[18].

L’intention qui a permis d’évincer le preneur doit être réalisé les six mois et pendant une durée de deux mois.

Le bailleur peut être exonéré du paiement de l’indemnité s’il démontre soit un motif grave qui l’a empêché de réaliser son intention ou soit « que l’affectation qu’il a donnée à l’immeuble lui aurait permis la reprise sans indemnité ou moyennant une indemnité inférieure ou égale à celle qu’il a effectivement supportée. »[19]

  • Lorsque le bailleur ou le nouveau preneur exerce un commerce similaire à celui du preneur évincé avant l’expiration du délai de deux ans et sans en avoir avisé le preneur évincé[20].

Lorsque le bailleur ou le nouveau preneur exerce un commerce similaire à celui du preneur évincé avant l’expiration du délai de deux ans et sans en avoir avisé le preneur évincé, une indemnité de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé[21].

Références

[1] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 967.
[2] B., LOUVEAUX, ibidem, pp. 967 à 968.
[3] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 969.
[4] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 970 et suivantes.
[5] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 985.
[6] Loi du 30 avril 1951, art. 16, I., 1°.
[7] Cette notion n’existe plus dans le Code des sociétés et des associations. La société simple, la société en nom collectif et la société en commandite sont des formes de sociétés personnes.
[8] Loi du 30 avril 1951, art. 25, al. 1, 2°.
[9] Loi du 30 avril 1951, art. 25, al. 1, 6°.
[10] Loi du 30 avril 1951, art. 25, al. 1, 1°.
[11] Loi du 30 avril 1951, art. 25, al. 1, 1°.
[12] B., LOUVEAUX, op. cit., p. 1039.
[13] Loi du 30 avril 1951, art. 16, I, 5°.
[14] Loi du 30 avril 1951, art. 25, al. 1, 4°.
[15] Loi du 30 avril 1951, art. 25, al. 1, 5°.
[16] Loi du 30 avril 1951, art. 25, al. 1, 6° ; B., LOUVEAUX, op. cit., p. 1040.
[17] Loi du 30 avril 1951, art. 16, IV.
[18] Loi du 30 avril 1951, art. 25, al. 1, 3°.
[19] Loi du 30 avril 1951, art. 25, al. 1, 3° ; B., LOUVEAUX, op. cit., p. 1050.
[20] Loi du 30 avril 1951, art. 25, al. 1, 6°.
[21] Loi du 30 avril 1951, art. 25, al. 1, 6°.

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