Baux de location

Sommaire
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Cession de bail et sous-location

Principes de droit commun

Le droit commun du bail de la cession de bail et de la sous-location s’applique en matière de baux commerciaux.

La cession de bail et la sous-location sont possibles si les parties n’ont pas convenu de l’interdiction de sous-louer ou de céder le bail dans le contrat[1].

Lorsque la cession de bail a lieu, il faut que la cession soit notifié au débiteur cédé ou reconnu par celui-ci[2].

Les articles 10 et 11 de la loi de 1951 relative aux baux commerciaux – cession du fonds de commerce

Les articles 10 et 11 de la loi relative aux baux commerciaux dérogent au droit commun car ils limitent les effets des clauses d’interdiction de céder ou de sous louer le bail. Ces articles sont impératifs[3].

Il faut réunir plusieurs conditions pour faire échec à  la clause d’interdiction de cession ou de sous-location.

Tout d’abord, il faut que la cession de bail ou la sous-location et la cession ou la location du fonds de commerce soient faites ensemble[4]. Dès lors, la cession ou la sous-location qui porte uniquement sur le bail commercial reste interdite. La même personne cèdera  le fonds de commerce et le bail et une autre personne récupèrera le bail et le fonds de commerce[5].

Ensuite, la cession ou la sous-location doit porter sur l’intégralité des droits du locataire principal[6]. Le locataire doit donc céder en une fois tous ses droits sur le fonds de commerce et le bail.

Enfin, le bailleur ou sa famille ne peut pas habiter dans les lieux loué[7]s. Une clause d’interdiction produira pleinement ses effets pendant la durée du bail si le bailleur ou sa famille habite dans les lieux. Cette occupation doit être effective. Il ne peut pas installer quelques bureaux alors que le domicile est situé ailleurs.

« Ceci étant dit que faut-il entendre par “le bailleur” ou sa “famille”? Il s’agit des descendants du bailleur, de ses ascendants (père, mère, etc.) et de son conjoint. Il ne s’agit donc pas des frères et sœurs ni, a fortiori, de collatéraux plus éloignés. »[8]

Procédure

Il y a des conditions de forme à respecter.

Le preneur doit notifier avant la cession ou la sous-location du bail au bailleur le projet de l’acte de cession ou de sous-location par lettre recommandé ou par exploit de huissier[9].

Le bailleur est tenu de notifier par les mêmes voies son opposition motivé dans les trente jours de la signification. S’il ne répond pas dans le délai de trente jours, le bailleur est présumé donner son accord à la cession ou à la sous-location[10].

Le bailleur doit donc fournir un juste motif pour s’opposer au projet de cession ou de sous-location. Le juge apprécie souverainement selon le cas d’espèce. En général, il retiendra les motifs graves[11].

Le bailleur peut justifier son opposition « si le preneur n’a exercé le commerce dans les lieux loués que depuis moins de deux ans ou si le bail lui a été renouvelé depuis moins de deux ans, sauf le cas de décès du preneur ou autres circonstances exceptionnelles à apprécier par le juge. »[12]

Lorsque le bailleur s’oppose au projet de cession ou de sous-location, le preneur a 15 jours pour saisir le juge sous peine de forclusion (il ne pourra plus soumettre le litige au juge au-delà de ce délai).[13] Ces deux motifs légaux ne sont pas limitatifs. Le bailleur peut retenir d’autres justes motifs[14].

Le juge peut autoriser la cession ou la sous-location s’il existe des circonstances exceptionnelles. Le juge apprécie au cas par cas[15].

Effets de la cession ou de la sous-location

Cession de bail

En cas de cession de bail, le cédant cède uniquement ces droits aux cessionnaires. Il n’existe pas de cession de dettes en droit belge. Si le preneur cède ses droits, il reste responsable vis-à-vis du bailleur, sauf si ce dernier décide de le décharger. Dans cette hypothèse, le preneur n’est plus tenu des engagements futurs issu du contrat de bail.

Cependant, le régime des baux commerciaux a instauré une cession de dette : le cessionnaire (la personne qui bénéficie de la cession) devient le locataire direct. Ici, on a une cession de créance (les droits du locataires sont transmis au cessionnaire) et une cession de dette (les obligations du locataire sont transmises intégralement au cessionnaire).

Le preneur initial reste solidairement tenu de toutes les obligations qui dérivent du contrat de bail initial. Le bailleur peut s’adresser soit au cessionnaire soit au preneur initial pour exécuter une obligation. Le bailleur toutefois décider de déroger à cette règle en prévoyant qu’une fois que la cession s’opère, le cessionnaire devient le seul responsable de ces obligations[16].

Si le bailleur ne donne pas la décharge, la solidarité est valable pendant la durée du bail cédé et ne s’étant pas au bail renouvelé[17].  Elle vaut uniquement pour le contrat conclu entre le cessionnaire et le bailleur, pas aux modifications contractuelles futures. Le cessionnaire n’est en outre pas tenu des dettes antérieures à la cession. Le preneur n’est pas tenu des dettes postérieures à la fin du contrat de bail (causée par le cessionnaire)[18].

Sous-location

Tout d’abord, la protection du régime des baux commerciaux s’étend aux sous-location d’un bail commercial[19]. Il y a une précision à apporter : la durée de la sous-location ne peut pas excéder la durée du bail principal[20].

Ensuite, il convient de noter que la sous-location devient une cession lorsque la sous-location du bail commercial s’accompagne de la sous-location du fonds de commerce[21].

Par ailleurs, la loi crée des droits dont le sous-locataire peut se prévaloir directement vis-à-vis du bailleur en cas de sous-location[22].

Rupture du contrat

Lors de la rupture du contrat avant son échéance causée par la faute (lorsqu’un manquement est commis), de l’initiative (en donnant un congé) ou de l’accord du locataire (accord pour mettre fin au contrat), le sous-locataire devient le locataire principal du bailleur. Le locataire et le bailleur doivent dans ce cas déterminer les conditions par commun accord. À défaut d’accord, le juge devra fixer ces conditions[23].

Quid lorsque le sous-locataire veut renouveler le bail ?

Il doit en adresser la demande au locataire principal. Dans cette hypothèse, le locataire principal devra demander le renouvellement au bailleur[24]. Le sous-locataire et le locataire doivent respecter les délais et formes légales pour adresser leur demande de renouvellement. Cette demande doit être notifié par exploit de huissier ou par lettre recommandée entre le 18e et le 15e mois avant l’expiration du contrat. La demande doit indiquer « les conditions auxquelles le locataire ou le sous-locataire sont disposés à conclure un renouvellement et la mention selon laquelle qu’à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d’offre de tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées. »[25]

Si le locataire principal ne demande pas le renouvellement au bailleur ou que cette demande est refusée pour des motifs qui lui sont personnels[26], le sous-locataire peut quand même demander le renouvellement à condition que ce dernier ait envoyé sa demande de renouvellement (qui était adressé au locataire) au bailleur[27].  Le sous-locataire doit adresser cela le même jour que celui du  refus de renouvellement ou de l’abstention de formulation de la demande du locataire[28]. S’il n’adresse pas sa demande de renouvellement au bailleur le même jour, alors il perd tous ses droits au renouvellement et il ne peut pas réclamer une indemnité d’éviction[29].

Lorsque le sous-locataire reçoit une réponse négative de la part du locataire ou du bailleur, il peut assigner l’un d’eux selon le cas dans un délai de trente jours de la réception de la réponse négative[30].

Si le locataire n’a pas adressé la demande de renouvellement au bailleur ou que le bailleur refuse le renouvellement pour des motifs qui lui sont personnels, le sous-locataire perd tous droits au renouvellement s’il n’a pas notifié au bailleur sa demande de renouvellement (qui était adressée dans ce cas au locataire)[31].

Si le locataire a adressé la demande de renouvellement et que le bailleur l’a refusé pour des motifs qui ne lui sont pas personnels, le sous-locataire n’aura plus droit au renouvellement. Il pourra réclamer une indemnité d’éviction s’il était propriétaire du fonds de commerce ou qu’il ait fait augmenté la valeur le fonds de commerce appartenant au locataire principal de plus de 15%[32].

Si le bailleur ou le locataire émette des conditions différentes, alors le sous-locataire doit y répondre, sous peine de perdre son droit au renouvellement[33].

Quid si le locataire sous loue à un sous-locataire une partie de l’immeuble et qu’il l’affecte à sa résidence principale ?

Le locataire peut sous louer une partie du bien à un sous-locataire qui l’affecte à sa résidence principale à condition que le locataire maintienne son commerce dans les lieux loués. Cette sous-location est possible si le contrat de bail du locataire ne l’interdit pas[34].

La réglementation régionale relative aux baux d’habitation est applicable à cette sous-location sauf en ce qui concerne deux points :

  • Si le locataire obtient renouvellement, le sous-locataire en bénéficie aussi.
  • Le sous-locataire ne peut pas invoquer à son profit les droits directs à l’égard du bailleur en ce qui concerne la demande de renouvellement et en ce qui concerne sa faculté de citer le bailleur en justice lorsque ce dernier notifie à une réponse négative quant au renouvellement de la sous-location[35].

Références

[1] D., MEULEMANS, op. cit.
[2] D., MEULEMANS, ibidem.
[3] D., MEULEMANS, ibidem.
[4] Loi du 30 avril 1951, art. 10, al. 1.
[5] D., MEULEMANS, op. cit.
[6] Loi du 30 avril 1951, art. 10, al. 1.
[7] Loi du 30 avril 1951, art. 10, al. 2.
[8] D., MEULEMANS, op. cit.
[9] Loi du 30 avril 1951, art. 10, al. 3.
[10] Loi du 30 avril 1951, art. 10, al. 3.
[11] D., MEULEMANS, op. cit.
[12] Loi du 30 avril 1951, art. 10, al. 3.
[13] Loi du 30 avril 1951, art. 10, al. 4.
[14] D., MEULEMANS, op. cit.
[15] D., MEULEMANS, ibidem.
[16] D., MEULEMANS, ibidem.
[17] D., MEULEMANS, ibidem.
[18] D., MEULEMANS, ibidem.
[19] Loi du 30 avril 1951, art. 1.
[20] Loi du 30 avril 1951, art. 3, al. 2.
[21] Loi du 30 avril 1951, art. 11, I, al. 2.
[22] Dans le droit commun du bail, il n’existe pas une telle relation. Il y a un contrat entre le preneur et le sous-locataire et un autre entre le bailleur et le preneur.
[23] Loi du 30 avril 1951, art. 11, II, al. 3 ; D., MEULEMANS, op. cit.
[24] Loi du 30 avril 1951, art. 11, II, al. 2.
[25] Loi du 30 avril 1951, art. 14, al. 1.
[26] Demande de renouvellement introduite de manière irrégulière ou introduite tardivement, des manquements graves à ses obligations, absence d’intérêt légitime, désistement de la demande de renouvellement, absence de citation ou de citation tardive.
[27] Loi du 30 avril 1951, art. 11, II, al. 2.
[28] Loi du 30 avril 1951, art. 11, II, al. 2.
[29] D., MEULEMANS, op. cit.
[30] Loi du 30 avril 1951, art. 14, al. 2 ; D., MEULEMANS, ibidem.
[31] D., MEULEMANS, ibidem.
[32] D., MEULEMANS, ibidem.
[33] D., MEULEMANS, ibidem.
[34] Loi du 30 avril 1951, art. 11bis, al. 1.
[35] Loi du 30 avril 1951, art. 11bis, al. 2.

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