Baux de location

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Aliénation du bien

Que se passe-t-il lorsque le bien loué est transmis à un acquéreur en cours de bail ?

Principes

Lorsque le bail est authentique ou que le bail a date certaine et qu’il n’y a pas de clause d’expulsion en cas d’aliénation du bien, le droit commun du bail s’applique. L’acquéreur ne peut pas expulser le preneur si le bail est authentique ou que le bail a date certaine avant le contrat d’aliénation (par exemple : vente, donation, etc.)[1].

Lorsque le bail est authentique ou que le bail a date certaine et qu’il y a une clause d’expulsion en cas d’aliénation du bien, l’acquéreur peut expulser le preneur s’il invoque un des motifs exposés plus loin[2].

Lorsque le bail n’a pas date certaine ou n’est pas authentique et que le preneur occupe le bien loué depuis au moins six mois, l’acquéreur peut expulser le preneur s’il invoque un des motifs exposés plus loin[3].

Lorsque le bail n’a pas date certaine ou n’est pas authentique et que le preneur n’occupe pas le bien loué depuis six mois au moins, l’acquéreur peut expulser le preneur. Le droit commun du bail s’applique[4].

Expulsion du preneur par l’acquéreur en raison d’un motif légal

L’article 12 de la loi de 1951 relative aux baux commerciaux s’applique lorsque le bail est authentique ou qu’il a date certaine et qu’il y a une clause d’expulsion en cas d’aliénation du bien. Cet article s’applique aussi pour les baux qui n’ont pas date certaine si le preneur occupe le bien loué depuis au moins six mois.

Dans ces cas-là, l’acquéreur qui reçoit le bien loué à titre gratuit ou à titre onéreux peut expulser le preneur pour l’un des motifs suivants et moyennant un préavis d’un an donné dans les trois mois de l’acquisition. Ce préavis doit énoncer clairement le motif d’expulsion. Le tout est à peine de déchéance[5].

Les motifs qui permettent à l’acquéreur d’expulser le preneur sont les suivants. L’acquéreur devra payer dans la majorité des cas une indemnité au preneur évincé.

Occupation personnelle

L’acquéreur peut expulser le preneur qu’il veut occuper « le bien personnellement et effectivement, ou de le faire occuper de telle manière par ses ascendants, par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les descendants ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou de le faire occuper par une société de personnes[6] dont les associés actifs ou les associés possédant au moins trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou l’adoption. »[7]

Il faut que l’occupation soit effective. C’est-à-dire qu’il faut une occupation réelle[8]. Mais, il ne faut pas que l’occupation soit permanente. L’acquéreur ou la personne visée par l’article 16, 1°, I de la loi de 1951 peut occuper le bien par intervalle.

Le bailleur ne devra pas payer d’indemnité lorsqu’il refuse le renouvellement pour ce motif. Toutefois, il devra payer une indemnité d’éviction équivalente à deux ans de loyer  si la personne qui bénéficie du bail suite au refus de renouvellement exerce un commerce similaire dans les lieux loués et en avise le preneur évincé[9]. Une indemnité de trois ans de loyer sera due au preneur évincé si la personne bénéficiant du bail commerciale ouvre un commerce dans un délai de moins de deux ans (à partir du refus de renouvellement) sans en avoir donné connaissance au preneur évincé[10].

Affectation de l’immeuble autre que commerciale

Ensuite, l’acquéreur peut expulser le preneur s’il émet la volonté d’affecter l’immeuble à une destination autre que commerciale[11]. Dans cette hypothèse, l’acquéreur doit affecter le bien à une autre destination. Il ne peut pas retirer l’affectation commerciale sans prévoir une nouvelle affectation. L’acquéreur ne peut pas démolir l’immeuble s’il invoque ce motif[12]. Si l’acquéreur  invoque ce motif pour refuser le renouvellement du bail, il devra payer une indemnité d’éviction équivalente à un an de loyer au preneur[13].

Il convient d’apporter deux précisions à cette hypothèse.

  • L’affectation ne peut pas être commerciale. Cette notion est plus large que celle de commerce de détail et d’artisanat directement en contact avec le public.
  • Seul le bailleur doit réaffecter les lieux. Il ne peut pas transférer cette obligation à un tiers.

Reconstruction de l’immeuble

Par ailleurs, l’acquéreur peut expulser le preneur s’il émet sa volonté de reconstruire l’immeuble ou la partie de l’immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité. « Est réputée construction toute transformation précédée d’une démolition, affectant toutes deux le gros œuvre des locaux et dont le coût dépasse trois années de loyer. »[14]

Le législateur prévoit que seules sont pris en compte les reconstructions et les transformations précédées d’une démolition affectant tous deux le gros œuvre des locaux. Il faut aussi que ces travaux aient un coût qui dépasse trois années de loyer[15]. On prend en compte le loyer sans les charges et les frais. On y ajoute tous les avantages qui découlent du contrat de bail dont le bailleur / acquéreur bénéficie. Ces avantages sont les charges et les frais qui sont payés en vertu de l’accord (entre les parties) par le preneur alors que normalement le bailleur / acquéreur devrait les supporter. Il s’agit par exemple du précompte immobilier[16].

La seule démolition ne suffit pas. Il faut une reconstruction après la démolition. Par affectation du gros œuvre, il faut attendre tous les travaux qui touchent aux murs depuis les fondations jusqu’au sommet du bâtiment. Par exemple, le remplacement de la toiture[17].

Dès que l’acquéreur invoque ce motif, il a l’obligation d’effectuer les travaux à sa charge. Il ne peut pas transférer cette obligation à un tiers[18].

Si l’acquéreur invoque ce motif pour expulser le preneur car il a émis sa volonté de réaliser des travaux tel qu’exposé ci-dessus, il devra payer une indemnité équivalente à un an de loyer au preneur. Mais, il ne doit pas verser cette indemnité « si la démolition ou la reconstruction de l’immeuble ont été rendues nécessaires par son état de vétusté, par la force majeure ou par des dispositions légales ou réglementaires. »[19]

Manquements graves du preneur

L’acquéreur peut expulser le preneur en prenant en considération « tous les manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours, en ce compris la dépréciation de l’immeuble par le fait du preneur des siens ou de ses ayants cause, et les modifications substantielles apportées, sans l’accord du bailleur, à la nature ou au mode d’exploitation du commerce, ainsi que tout fait illicite du preneur qui, apprécié objectivement, rend impossible la continuation des rapports contractuels entre le bailleur et le preneur. »[20]

Le bailleur peut mettre fin à tout moment unilatéralement au contrat pour faute grave du preneur. Le preneur peut contester ce motif devant le juge de paix. Dès lors, les fautes exigées pour invoquer ce motif de refus ne sont pas les mêmes que celles du droit commun, il y a lieu de son montrer plus sévère dans l’appréciation des manquements du preneur lorsque ce dernier demande un renouvellement du bail que lorsqu’il s’agit de mettre fin au contrat de bail commercial[21]. Certains manquements ne pourraient pas justifier la résiliation du preneur alors que ces mêmes manquements pourraient justifier le refus de renouvellement du contrat de bail[22].

Le manquement du preneur doit présenter une certaine gravité dans le cadre de cette hypothèse. Le juge devra apprécier au cas par cas[23].

Lorsque la location porte aussi sur le fonds de commerce, le domaine de contrôle du preneur est étendu au fonds de commerce. Il faut deux conditions.

  • Le bailleur est le propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans le bien loué.
  • Le bail porte simultanément sur le bien loué et le fonds de commerce[24].

Si le preneur veut contester le motif de refus dans cette hypothèse, il devra saisir le juge de paix dans les trente jours de la réponse du bailleur à peine de forclusion[25]. Si le preneur ne saisit pas le juge dans ce délai, il ne sera plus en droit de contester le motif de refus. Il perd donc son droit au renouvellement et il ne peut pas réclamer une indemnité d’éviction[26].

Le bailleur / acquéreur ne devra pas payer une indemnité d’éviction si le preneur ne conteste pas le motif ou si le juge reconnaît ce motif suffisamment grave pour justifier un refus de renouvellement. Le bail prend fin au terme fixé.

Si le juge estime que le manquement du preneur ne permet pas de justifier le refus de renouvellement, le bail  n’est pas reconduit car le bailleur dispose encore d’un délai d’un mois pour formuler des conditions différentes ou se prévaloir de l’offre d’un tiers.[27]

Références

[1] C.civ., art. 1743; D., MEULEMANS, op. cit.
[2] Loi du 30 avril 1951, art. 12, al. 1 ; D., MEULEMANS, ibidem.
[3] Loi du 30 avril 1951, art. 12, al. 2 ; D., MEULEMANS, ibidem.
[4] C.civ., art. 1743; D., MEULEMANS, ibidem.
[5] Loi du 30 avril 1951, art. 12, al. 1.
[6] Cette notion n’existe plus dans le Code des sociétés et des associations. La société simple, la société en commandite et la société en nom collectif constituent des formes de sociétés de personnes.
[7] Loi du 30 avril 1951, art. 16, I, 1° ; B., LOUVEAUX, op. cit., p. 792.
[8] B., LOUVEAUX, op. cit., p. 796.
[9] Loi du 30 avril 1951, art. 25, al. 1, 2°.
[10] Loi du 30 avril 1951, art. 25, al. 1, 6°.
[11] Loi du 30 avril 1951, art. 16, I, 2°.
[12] B., LOUVEAUX, op. cit., pp. 805 à 806.
[13] Loi du 30 avril 1951, art. 16, I, 2° et 25, al. 1, 1°.
[14] Loi du 30 avril 1951, art. 16, I, 3°.
[15] Loi du 30 avril 1951, art. 16, I, 3°.
[16] B., LOUVEAUX, op. cit., p. 814.
[17] Civ. Bruges, 1re ch., 7 mai 1986, R.W., 1989-90, p. 719, ; B., LOUVEAUX, ibidem, p. 812.
[18] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 812.
[19] Loi du 30 avril 1951, art. 25, al. 1, 1°.
[20] Loi du 30 avril 1951, art. 16, I, 4°.
[21] B., LOUVEAUX, op. cit., p. 818.
[22] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 818.
[23] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 819.
[24] Loi du 30 avril 1951, art. 16, I, 4°, al. 2.
[25] Loi du 30 avril 1951, art. 16, I, 4°, al. 3.
[26] B., LOUVEAUX, op. cit., p. 818.
[27] Loi du 30 avril 1951, art. 24 ; B., LOUVEAUX, ibidem, p. 823.

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