Baux de location

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Travaux et transformation

Principes

Le preneur ou le sous-locataire peut, sauf convention contraire, effectuer « toute transformation au bien loué qu’il juge utile pour son commerce »[1]. Les coûts des transformations ne peuvent pas dépasser une année de loyers. Il faut en outre que la sécurité, la salubrité et la valeur esthétique[2] du bâtiment ne soient pas compromises en raison de ces transformations. Il faut enfin que le bailleur (ou le preneur dans le cadre d’une sous-location) soient informés des travaux par envoi recommandé avant le début de leur réalisation[3].

Le bailleur peut s’opposer aux travaux pour « justes motifs » dans les dix jours de la réception de l’envoi recommandé. À défaut d’une réaction du bailleur ou d’une réponse au-delà des dix jours, le bailleur sera présumé accepter les travaux[4].

Il convient de noter que le bailleur a accès aux travaux à tout moment[5].

Enfin, les travaux sont réalisés par le preneur ou le sous-locataire à ses risques périls[6]. Le bailleur ou le preneur en cas de sous-location peut exiger avant ou pendant la réalisation des travaux que le preneur ou le sous-locataire souscrive à une assurance pour sa responsabilité pour les travaux entrepris, pour celle des sous-traitants et pour celle du bailleur, tant vis-à-vis des tiers qu’entre le preneur ou le sous-locataire et le bailleur ou le preneur en cas de sous-location[7].

Si le preneur ou le sous-locataire ne souscrit pas à une assurance (qu’il ne présente pas un contrat d’assurance et le paiement de la prime), le bailleur (ou le preneur en cas de sous-location) peut faire arrêter les travaux sur une mise en demeure. Si le preneur ou le sous-locataire ne s’exécute pas, le bailleur peut faire arrêter les travaux sur ordonnance du juge de paix, « rendue sur requête et exécutoire sur minute et avant enregistrement. »[8]

L’arrêt des travaux sera levé si le preneur ou le sous-locataire présente le contrat d’assurance et le payement de la prime au bailleur.

Sort des travaux

À la fin du bail, le bailleur peut exiger la suppression des transformations réalisées par le preneur et aux frais de ce dernier. Le bailleur ne peut pas s’opposer au preneur qui veut supprimer les transformations réalisées en cours de bail.

Si le preneur ne supprime pas les transformations, le bailleur ne devra pas lui payer une indemnité s’il décide de les garder[9].

La disposition est supplétive de volonté et donc les parties peuvent convenir autre chose.

Références

[1] Décret du 15 mars 2018, art. 5.
[2] Notion que les cours et tribunaux devront définir.
[3] Décret du 15 mars 2018, art. 5.
[4] Décret du 15 mars 2018, art. 6, al. 1.
[5] Décret du 15 mars 2018, art. 6, al. 2.
[6] Décret du 15 mars 2018, art. 6, al. 3.
[7] Décret du 15 mars 2018, art. 7, al. 1.
[8] Décret du 15 mars 2018, art. 7, al. 2.
[9] B., KOHL, op. cit., p. 100.

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