Baux de location

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Transmission des lieux loués

Que se passe-t-il lorsque le bailleur vend le bien qu’occupe le preneur ? Il y a un conflit entre le droit de propriété de l’acquéreur et le droit de bail du preneur.

L’article 1743 du Code civil vise à régler cette situation. Cet article est supplétif de volonté et donc les parties peuvent convenir autre chose de ce que cet article dit[1].

Cet article prévoit que si le bailleur vend le bien loué, l’acquéreur ne peut pas expulser le preneur si le bail est authentique ou s’il a une date certaine. Cet article 1743 s’applique pour les contrats de baux portant sur des immeubles. Il s’applique pour tout acte translatif de propriété : en cas de vente, de donation ou encore à l’échange[2].

Pour que le mécanisme de l’article 1743 puisse fonctionner, il faut que le bail ait date certaine. « Aux termes de l’article 1328 du Code civil, les actes sous seing privé n’ont de date certaine contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés, du jour de la mort de celui ou de l’un de ceux qui les ont souscrits, ou du jour où leur substance est constatée dans les actes dressés par des officiers publics. »[3]

Un bail aura donc date certaine dès qu’un notaire l’a signé, dès qu’il est enregistré ou dès que la personne l’a souscrite est décédée. Il faut regarder quand le bail a date certaine, et non le moment de sa transcription[4]. Il faut donc pour bénéficier de la protection de l’article 1743 du Code civil que le contrat de bail ait acquis date certaine avant que le contrat d’aliénation ait date certaine.

Les parties peuvent insérer une clause favorable au preneur par laquelle le bailleur s’engage à ce que l’acquéreur reprenne le bail après l’aliénation. Elles peuvent aussi établir qu’en cas d’aliénation du bien, le bailleur ne s’engage pas à ce que l’acquéreur reprenne le bail.

Dans ce cas, le preneur peut se retourner contre le bailleur et peut aller devant le juge réclamer des dommages et intérêts car son bailleur n’a pas respecté son obligation de garantie du fait personnel. En effet, dans cette hypothèse le bailleur a vendu volontairement et porte donc atteinte aux droits du preneur. Il est de même lorsque le bail n’a pas date certaine et le bien loué est aliéné à un acquéreur qui ne reprend pas le bail.

Références

[1] D., MEULEMANS, ibidem.
[2] D., MEULEMANS, ibidem.
[3] D., MEULEMANS, ibidem
[4] D., MEULEMANS, ibidem.

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