Baux de location

Sommaire
partager

Obligations du bailleur

Délivrer la chose louée

Le bailleur a comme obligation essentielle de délivrer la chose louée[1].

Il s’agit d’un acte purement matériel qui représente la mise à disposition du bien loué au preneur. Elle peut revêtir plusieurs formes, comme la remise des clés, des codes d’accès etc.[2] La délivrance doit se faire selon les prescrits contractuels. Les accessoires du bien loué doivent aussi être délivrés[3].

Si le bailleur ne remplit pas cette obligation, alors le preneur peut demander la résolution du contrat[4].

Le bailleur doit veiller en outre à délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce[5]. La disposition vise tous les travaux : rafraîchir les murs, remettre le tuyau qui est tombé, réparer les serrures des portes, veilleur au bon état des canalisations etc.[6] Si le bailleur néglige d’entretenir son bien, le preneur peut demander au bailleur d’effectuer les réparations nécessaires. S’il ne fait rien, le preneur peut avoir recours aux remèdes de droit commun[7]. Le bailleur doit aussi remettre son bien en conformité avec les réglementations en vigueur[8].

L’article 1720 alinéa 1 est supplétif de volonté. Les parties peuvent convenir que le bailleur ne devra pas remplir cette obligation. En général, une clause stipulant que le preneur a reçu le bien loué en bon état de réparation sera inscrite dans le contrat. Le preneur renonce donc à demander au bailleur d’effectuer des travaux de mises en état de l’immeuble. Toutefois, cette clause ne dispense pas le bailleur d’effectuer des travaux nécessaires causés par des vices cachés[9].

Le preneur peut aussi renoncer tacitement au bénéfice de cette obligation du bailleur en ne réagissant pas lors la mise en possession du bien. Le preneur doit donc être attentif à cela[10]. Le juge devra vérifier si le preneur n’y a pas renoncé au cas par cas.

Enfin, il convient de noter qu’un état des lieux d’entrée est obligatoirement dressé par les parties[11]. (Il se fait contradictoirement et à frais commun. À défaut d’accord entre les parties, le juge désignera un expert judiciaire. Un état des lieux peut être dressé s’il y a des modifications importantes qui ont été apportées[12].

Entretenir la chose louée

Le bailleur est tenu « d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée »[13]. Pendant toute la durée du bail, il devra exécuter toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives[14].

Le bailleur assume en principe tout ce qui touche à la structure du bien immeuble, au gros œuvre et aux équipements indispensables à l’utilisation de l’immeuble[15].

Traditionnellement, on cite :

  • « tous travaux de transformation ou d’appropriation exécutés en vue de raccorder l’immeuble au courant “continu”;
  • le curement des puits et fosses d’aisance, sauf clause contraire[16],
  • les travaux de ravalement des façades. »[17].

L’article 1719 alinéa 2  vise non pas à maintenir le bien en état de servir à l’usage convenu, mais à maintenir le bien dans l’état dans lequel le bien a été loué. La nuance est importante[18].

« C’est pourquoi il sera tenu d’entretenir voire de remplacer tout élément faisant partie du bien loué au moment de la conclusion du bail et qui est nécessaire au maintien de la destination convenue. Ainsi par exemple, si l’immeuble possédait une installation de chauffage central, sera-t-il tenu de remplacer une chaudière défectueuse par suite de vétusté, ou encore devra-t-il entretenir et éventuellement remplacer un escalier de secours en cas d’incendie, si celui-ci existait lors de la conclusion du bail. »[19]

Si les pouvoirs publics imposent de nouvelles normes et que des travaux sont nécessaires en vue de mettre le bien en conformité en cours de bail, le bailleur n’est pas obligé de réaliser ses nouveaux travaux. En effet, l’obligation ne vise qu’à maintenir le bien loué dans l’état dans lequel il se trouvait au moment de la location[20].

Obligation de réparer

Le bailleur est tenu de réaliser toutes les réparations nécessaires autre que locatives[21]. Une réparation est nécessaire lorsqu’elle s’impose « pour permettre au preneur de jouir normalement et complètement de la chose louée. »[22]

Si le preneur ne donne pas son autorisation, le bailleur ne peut pas réaliser ces travaux. Seuls les travaux urgents peuvent être réalisés contre son gré[23].

« La cause des réparations à effectuer est sans importance. L’obligation du bailleur peut donc trouver sa source dans le manque d’entretien antérieur, la vétusté de l’immeuble, l’usage normal du preneur ou la force majeure, … »[24]. Le bailleur doit aussi faire les réparations locatives si elles sont dues à la vétusté ou à la force majeure.

Exemples de réparations nécessaires autres que locatives :

  • « les réparations aux toitures, aux gouttières, aux murs, aux cheminées;
  • la réfection des planchers, des escaliers;
  • les réparations locatives occasionnées par vétusté ou force majeure, etc. »

Exemples de réparations qui ne sont pas à charge du bailleur :

  • « les réparations locatives à moins qu’il ne soit démontré qu’elles résultent de la vétusté ou de la force majeure;
  • toutes les autres réparations qui seraient démontrées, par le bailleur, être rendues nécessaires par la faute du preneur;
  • les “reconstructions” qu’il ne faut pas confondre avec les “réparations”;
  • les “aménagements nouveaux”[25].

Cette obligation peut aussi faire l’objet d’aménagements contractuels.

La garantie d’éviction

Le bailleur doit faire jouir paisiblement le preneur du bien loué pendant la durée du bail ([26]. Cette obligation se décline en trois : la garantie d’éviction, la garantie du fait personnel et la garantie des vices cachés.

La garantie d’éviction vise à protéger le preneur contre les troubles de droit qui peuvent émaner de tiers. Le bailleur n’est donc pas tenu des troubles de fait, c’est-à-dire le cas où un tiers trouble la jouissance du preneur sans prétendre aucun droit[27]. Dans le cas de trouble de fait, le preneur doit y faire face seul. L’exemple typique est un trouble de voisinage[28].

S’il s’agit de troubles de droit, c’est-à-dire que le tiers trouble la jouissance du bien loué du preneur en prétendant avoir un droit quelconque sur le bien, le bailleur doit y faire face, qu’il y ait trouble de fait ou non[29].

Par ailleurs, le preneur peut appeler le bailleur en garantie lorsqu’il est lui-même cité en justice ou lorsque le tiers prétend avoir un droit quelconque sur le bien[30].

Lorsque le preneur fait face à un de ses troubles, il est dans son intérêt d’avertir le bailleur. En effet, il est y tenu sur base de son obligation d’user de la chose en bon père de famille. De plus, il en va dans son intérêt si l’action du tiers aboutit et qu’il soit expulsé du bien loué[31].

La garantie du fait personnel

Le bailleur cédant la jouissance temporaire du bien loué au preneur doit s’abstenir de troubler cette jouissance, que ce soit par voie de fait ou de droit[32]. On trouve deux cas d’application dans le Code civil. Ceux-ci font partis de l’obligation de la garantie du fait personnel.

L’article 1723 interdit au bailleur de changer la forme de la chose louée pendant la durée du bail.

L’article 1724 dispose que :

« Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. »

En principe, le bailleur ne peut effectuer des travaux sans l’accord du preneur. Mais, le bailleur n’a pas besoin de son accord s’il s’agit de réparations urgentes. Une réparation est urgente si elle ne peut être différée la fin du bail. Si les travaux durent plus de 40 jours, le preneur a droit à une diminution du loyer correspondant à la proportion du temps et de la partie du bien loué dont il a été privé à cause des travaux. Si les réparations sont telles qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur, ce dernier peut demander la résiliation du bail.

On peut citer comme exemples : le changement du chauffage centrale à un poêle à pellets sans l’accord du preneur, le fait de pénétrer intempestivement dans les lieux sous prétexte d’en vérifier l’état, le changement des serrures sans que le preneur n’en soit au courant, etc[33].

Un autre cas de figure mérite plus d’explication. Il s’agit du cas où le preneur est expulsé car le bailleur a aliéné le bien qui fait l’objet du bail à un nouvel acquéreur.

Si le bail a date certaine avant que la vente ne soit authentique, l’acquéreur ne peut pas expulser le preneur, sauf s’il y a une telle clause prévue dans le contrat[34]. L’expulsion peut avoir lieu si le bail n’a pas date certaine.

Si l’acquéreur veut user de la faculté d’expulsion du contrat, alors il doit en avertir le locataire[35] Dans ce cas, le bailleur manque à son obligation de la garantie du fait personnel car il trouble la jouissance du bien loué par son fait. Le preneur peut donc se retourner contre son bailleur en vue d’obtenir des dommages et intérêts.

La garantie des vices cachés

Selon l’article 1721 du Code civil, « il est dû garantie au preneur pour tous vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulté de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. » Il s’agit d’une obligation de résultat[36].

Le bailleur peut démontrer qu’il est confronté à une clause étrangère libératoire de responsabilité afin d’échapper à cette obligation, et ce même en l’absence de clause contractuelle[37].

Afin d’invoquer cet article 1721, il faut démontrer plusieurs conditions.

Tout d’abord, il doit s’agir d’un défaut inhérent à la chose et qui en affecte l’usage du bien loué. Cela peut être au niveau des matériaux, de la structure du bien, des installations etc[38]. L’empêchement d’user de la chose ne doit pas être total[39].

Ensuite, il faut que ce défaut soit caché. L’article 1721 vise uniquement les vices cachés, et pas les vices apparents. Si le vice est apparent, le bailleur est exonéré de sa responsabilité[40]. Un défaut est apparent lorsque « le preneur a pu ou dû normalement se rendre compte lors de la signature du bail »[41]. Il faut donc que le défaut soit clairement apparent et que le locataire ait eu la possibilité et l’obligation de le connaître[42]. Tout élément factuel sera pris en compte pour déterminer si le vice est apparent ou non.

Le caractère apparent ou caché du défaut doit être apprécié au moment de la réalisation du bail. Il y a une controverse sur le point de savoir si l’on vise le moment de la conclusion de la convention ou de la délivrance du bien loué. Il serait préférable d’opter pour le moment de la délivrance car c’est à cette occasion que le preneur peut examiner les lieux loués (raisonnement par analogie avec le contrat de vente)[43].

Lorsque le défaut est apparent et que le preneur ne proteste pas, ou ne demande pas au bailleur de le réparer, il est réputé renoncer tacitement à l’invoquer. La Cour de cassation préfère parler d’une présomption d’acceptation de la chose louée dans l’état dans lequel elle se trouve. On peut émettre une critique : cette présomption équivaut à une présomption de renonciation. Cependant, la jurisprudence constante de la Cour de cassation n’admet pas qu’une renonciation soit présumée[44].

Si le défaut apparent s’aggrave et que le preneur n’en avertit pas le bailleur, sa responsabilité peut être mise en cause car il ne respecte pas son obligation de jouir du bien loué en bon père de famille[45]. Selon le cas d’espèce, on peut supposer que le bailleur doit se tenir au courant des dégâts et si ces derniers s’aggravent. Cela pourrait être le cas pour l’état de délabrement dont le bailleur peut constater l’aggravation de visu, ou encore si la mérule était présente lors de la conclusion du bail et qu’elle s’aggrave en cours de bail[46].

Enfin, le preneur qui constate que son bailleur qui ne respecte pas ses obligations peut demander l’exécution forcée ou la résolution du contrat[47]. Si les deux parties manquement à leur obligation, le contrat peut être résilié[48].

Ne pas faire de discrimination lors du choix du preneur

Contexte

Lorsque le bailleur doit choisir le futur locataire, il ne doit pas commettre de discrimination.

Auparavant, le législateur fédéral avait légiféré en la matière par les trois lois de 2007[49].

Aujourd’hui, les régions ont leur propre législation en matière de discrimination concernant le logement, le logement étant une compétence partagée entre le fédéral et les entités fédérées. La Région de Bruxelles-Capitale a pris une ordonnance en vue de lutter contre la discrimination en matière de logement[50].

Les différentes législations visent tant les discriminations directs qu’indirects. Ces dernières se produisent « lorsqu’une disposition, un critère ou une pratique apparemment neutre est susceptible d’entraîner, par rapport à d’autres personnes, un désavantage particulier pour des personnes caractérisées par l’un des critères protégés »[51].

Afin de limiter ces discriminations, le législateur impose au bailleur de rendre public le prix de la location. Cela empêche dans une certaine mesure les discriminations indirects. Le prix étant public, le bailleur ne peut donc pas rehausser artificiellement le loyer lorsqu’il est face à un preneur non désirable[52].

Par ailleurs, d’autres comportements proches de la discrimination sont aussi prohibés. Il s’agit de l’injonction de discriminer (lorsqu’un propriétaire fait appel à une agence qui ne choisit pas mais fait le tri entre tous les locataires potentiels à sa place) et le harcèlement[53].

Liberté contractuelle et discrimination

En principe, le propriétaire dispose d’une grande marge de manœuvre pour choisir son futur locataire. Certains critères peuvent entre en ligne de compte comme la solvabilité du candidat[54]. Il n’est donc pas interdit d’établir une différenciation entre plusieurs candidats si elle est fondée sur des éléments objectifs.

Une attitude discriminatoire peut être excusée mais pas dans n’importe quelle hypothèse. L’inégalité de traitement ne peut être objectivement justifiée par un but légitime et pour autant que les moyens de réalisation de ce but soient appropriés et nécessaires,  tout en respectant le principe de proportionnalité. Par exemple, un propriétaire qui met en location un studio exigu peut refuser une famille nombreuse. Il est de même du bailleur qui n’accepte pas une personne avec des revenus modestes car le bien loué est un appartement luxueux[55]. Il appartient au juge de vérifier si ces différentes conditions sont réunies.

Il convient de préciser aussi que le montant des revenus n’est pas nécessairement lié à l’aptitude à s’acquitter d’un loyer. Le niveau des ressources joue certes un rôle lors du choix du locataire, mais il n’est pas le facteur exclusif du défaut de paiement. En effet, les personnes les plus précaires ont peur de perdre leur toit car elles se sont déjà retrouvées à la rue et paient donc leur loyer par priorité[56].

En ce qui concerne la distinction fondée sur le genre, elle est permise si les mêmes conditions sont réunies. La discrimination directe fondée sur la prétendue race n’est en aucun cas excusable[57].

Sanctions

La personne qui s’estime victime de discrimination peut se tourner vers le droit pénal s’il s’agit d’une discrimination fondée sur la race au sens large et l’intéressé peut se voir infligé une amende et/ou un emprisonnement. La discrimination fondée sur la race au sens large comprend la nationalité, une prétendue race, la couleur de peau, l’ascendance ou l’origine nationale ou ethnique[58]. Les incitations à la discrimination sont aussi réprimées[59].

L’ordonnance bruxelloise réprime les incitations à la discrimination, mais exempte la discrimination proprement dite à moins que l’auteur soit un fonctionnaire[60].

En général, des dommages et intérêts civils peuvent être réclamés par la personne qui s’estime victime d’une discrimination dans le cadre d’une procédure pénale ou civile.

Lors d’une action civile, la prétendue victime peut demander des dommages et intérêts correspondant à son préjudice morale sur base forfaitaire (650 EUR)[61] ou correspondant à son dommage moral réel[62].

Outre la réparation financière, le juge peut ordonner la cessation  immédiate du comportement litigieux, éventuellement assortie d’astreinte[63].

Preuve de la discrimination

La preuve de la discrimination peut être difficile à rapporter car le bailleur n’a pas à justifier son refus d’un candidat. Pour améliorer la position de la personne qui prétend être discriminée, les différentes législations ont mis en place un renversement de la charge de la preuve : c’est au bailleur de prouver qu’il n’a pas commis de discrimination en refusant cette personne. La victime doit parvenir d’abord à démontrer des faits qui permettent de présumer l’existence d’une discrimination[64]. Ce renversement de la charge de la preuve ne s’applique pas aux procédures pénales afin de respecter la présomption d’innocence[65].

Les faits qui donnent lieu à ce renversement de la charge de la preuve sont, en matière de discrimination directe, les éléments qui révèlent d’une certaine récurrence de traitement défavorable[66]. Cela englobe donc les infractions signalées au Centre pour l’égalité des chances ou à l’Institut pour l’égalité entre les hommes et les femmes[67].

L’autre moyen de renverser la charge de la preuve est la comparaison avec une personne dite de « référence »[68]. Par exemple si un bailleur dit à des personnes d’origine étrangère que le bien est déjà loué, un complice ayant des origines nationales se présente à son tour. Si le bien devient subitement disponible, alors la discrimination sera suffisamment présumée[69].

En ce qui concerne les discriminations indirectes, il y a un traitement défavorable suspect lorsqu’est utilisé un critère de distinction intrinsèquement suspect[70]. C’est le cas du bailleur qui refuse toutes les personnes vivant à Molenbeek car il y aurait plus de chance que ces personnes soient issues de l’immigration[71]. (N., Bernard, Politique du logement en Région bruxelloise, Bruxelles, Bruylant, 2015, p. 574).

Bien que le renversement de la charge de la preuve soit une véritable arme, parfois la discrimination est tellement flagrante que la prétendue victime n’a pas besoin de faire renverser la charge de la preuve.

Références

[1] C.civ., art. 1719, 1°.
[2] M., De Smedt, et M.,Higny, Actualités en droit du bail, 1e édition, Bruxelles, Larcier, 2014, p. 12
[3] Cass., 10 septembre 1965, Pas., 1966, p. 52.
[4] C.civ., art. 1148.
[5] C.civ., art. 1720, al. 1.
[6] M., DE SMEDT et M., HIGNY, op. cit., p. 13.
[7] M., DE SMEDT et M., HIGNY, ibidem, p. 14.
[8] M., DE SMEDT et M., HIGNY, ibidem, p. 14.
[9] M., DE SMEDT et M., HIGNY, ibidem, p. 19.
[10] M., DE SMEDT et M., HIGNY, ibidem, p. 20.
[11] C.civ., art. 1730, §1.
[12] C.civ., art. 1730, §2 ; M., DE SMEDT et M., HIGNY, op. cit., p. 20.
[13] C.civ., art. 1719, 2°.
[14] C.civ., art. 1720.
[15] D., MEULEMANS, op. cit.
[16] C.civ., art. 1756.
[17] D., MEULEMANS, op. cit.
[18] D., MEULEMANS, ibidem.
[19] D., MEULEMANS, ibidem.
[20] D., MEULEMANS, ibidem.
[21] C.civ., art. 1720.
[22] D., MEULEMANS, op. cit.
[23] D., MEULEMANS, ibidem.
[24] D., MEULEMANS, ibidem.
[25] D., MEULEMANS, ibidem.
[26] C.civ., art. 1719, 3°.
[27] C.civ., art. 1725.
[28] D., MEULEMANS, op. cit.
[29] C.civ., art. 1725 ; D., MEULEMANS, ibidem.
[30] C.civ., art. 1727.
[31] D., MEULEMANS, op. cit.
[32] D., MEULEMANS, op. cit.
[33] D., MEULEMANS, ibidem.
[34] C.civ., art. 1743.
[35] C.civ., art. 1748.
[36] M., DE SMEDT et M., HIGNY, op. cit., p. 21.
[37] M., DE SMEDT et M., HIGNY, ibidem, p. 22.
[38] M., DE SMEDT et M., HIGNY, ibidem, p. 23.
[39] Civ., Tournai (3e ch.), 13 mai 1997, J.L.M.B., 1997, p. 863.
[40] Liège (3e ch.), 26 avril 2011, J.L.M.B., 2012, p. 1927.
[41] H., DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, t. IV, Les principaux contrats (première partie), 3e édition, Bruxelles, Bruylant, 1972, p. 643.
[42] M., DE SMEDT et M., HIGNY, op. cit., p. 24.
[43] M., DE SMEDT et M., HIGNY, ibidem, p. 25.
[44] M., DE SMEDT et M., HIGNY, ibidem, pp. 26 à 27.
[45] M., DE SMEDT et M., HIGNY, ibidem, p. 27.
[46] M., DE SMEDT et M., HIGNY, ibidem.
[47] C.civ., art. 1184.
[48] C.civ., art. 1741.
[49] Loi du 10 mars 2007 tendant à lutter contre certaines formes de discrimination, M.B., 30 mai 2007, loi du 10 mai 2007 tendant à lutter contre la discrimination entre les femmes et les hommes, M.B., 30 mai 2007, loi du 10 mai 2007 modifiant la loi du 30 juillet 1981 tendant à réprimer certains actes inspirés par le racisme et la xénophobie, M.B., 30 mai 2007 ; N., BERNARD, Politique du logement en Région bruxelloise, Bruxelles, Bruylant, 2015, pp. 549 à 554.
[50] Ordonnance du 19 mars 2009 modifiant l’ordonnance du 17 juillet 2003 portant sur le Code bruxellois du Logement, M.B., 7 avril 2009 ; N. BERNARD, ibidem.
[51] Code du Logement, art. 194, §2, Article 14 de la loi du 10 mai 2007 tendant à lutter contre certaines formes de discrimination précitée.
[52] N. BERNARD, ibidem, p. 556.
[53] Code du Logement, art. 194, §2, 3° et 4° tirets, Article 14, 3°et 4° de la loi du 10 mai 2007 précitée.
[54] N. BERNARD, ibidem, p. 557.
[55] N. BERNARD, ibidem, pp. 557 à 558.
[56] N. BERNARD, ibidem, p. 559.
[57] N. BERNARD, ibidem, p. 558.
[58] Article 26 et s. de la loi du 10 mai 2007 précitée.
[59] Article 22 de la loi du 10 mai 2007 précitée.
[60] Code du Logement, art. 206 et 207.
[61] Code du Logement, art. 202, §2, Article 18, §2 de la loi du 10 mai 2007 précitée.
[62] N. BERNARD, op. cit., p. 564.
[63] Code du Logement, art. 204, §1 et 203 ; Article 20, §1 et 19 de la loi du 10 mai 2007 précitée.
[64] Code du Logement, art. 211, 61 ; Article 28, §1 loi du 10 mai 2007 précitée.
[65] N. BERNARD, ibidem, p. 573.
[66] Code du Logement, art. 211, 61, 2° ; Article 28, §2, 1° loi du 10 mai 2007 précitée
[67] N. BERNARD, op. cit., p. 573.
[68] Code du Logement, art. 211, §2, 2° ; Article 28, §2, 2° loi du 10 mai 2007.
[69] N. BERNARD, op. cit., p. 573.
[70] Code du Logement, art. 211, §3, 2° ; Article 28, §3, 2° de la loi du 10 mai 2007.
[71] N. BERNARD, op. cit., p. 574.

Inscription newsletter

Inscrivez-vous pour être informé des mises à jour régulières.