Baux de location

Sommaire
partager

Champ d’application

Les dispositions 1708 à 1762bis du Code civil s’applique pour tous les contrats de bail en Belgique. Il s’agit du socle commun de tout bail. Ces dispositions sont supplétives et donc les parties peuvent y déroger. S’il existe une législation spécifique en matière de bail (comme celle des Régions), alors cette dernière prévaut sur le Code civil.

Cette législation peut encore s’appliquer à la location de bureau, de parking, de garages, d’immeubles industriels etc.[1]

Le contrat de bail est défini par le Code civil comme « un contrat par lequel l’une des parties s’obligent à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix (loyer) que celle qui s’oblige à payer. »[2] On se focalisera ici que pour les baux d’immeubles.

Il faut donc que les parties aient donné leur consentement sur tout le contrat et qu’il ne soit pas vicié (pas d’erreur, pas de dol, pas de consentement donné sous la violence et pas de lésion)[3]. (

Le contrat de bail a deux éléments essentiels : le prix et la jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble.

Tout d’abord,  un contrat de bail doit porter sur une chose meuble ou immeuble[4] qui se trouve dans le commerce. Les biens appartenant au domaine public ne peuvent être donnés en location, tout comme les biens faisant l’objet d’un droit d’usage ou d’habitation ainsi que les biens consomptibles. Les droits incorporels peuvent être loués[5]. On ne s’intéresse ici qu’aux bien immeubles corporels.  Les baux peuvent porter sur un immeuble ou une partie d’immeuble.

Ensuite, il faut que le preneur paye un loyer. S’il occupe le bien à titre gratuit, il ne s’agit pas d’un bail.

Il peut s’agit d’un paiement en espèce ou encore d’une prestation en nature. Par exemple, ériger une immeuble ou une annexe aux frais du preneur[6].

Le montant du loyer est fixé par les parties conventionnellement. Toutefois, le loyer doit être sérieux. Si le prix est dérisoire, il y a donc une donation déguisée[7].

Le juge doit apprécier si le prix est sérieux. Il devra être très prudence car il ne peut déclarer comme n’étant pas sérieux que si le montant est à ce point minime comparé à la valeur locative du bien que le baille n’en retire aucun avantage[8].

Les parties peuvent fixer les échéances et le lieu du paiement. À défaut de stipulation, le lieu du paiement est celui du preneur car les dettes sont en principes quérables[9].  Les frais du paiement du loyer sont à charges du preneur[10], sauf lorsque le bailleur expose des frais qui sont inutiles en vue du recouvrement.

Dès que le contrat remplit les conditions essentielles à son existence et à sa validité, il est opposable[11].

Le contrat de bail peut être conclu par écrit ou verbalement[12].

S’il est conclu par écrit, alors la règles des originaux multiplient s’appliquent[13].

Si le bail a été conclu oralement qu’il n’a pas encore été exécuté et qu’une partie qui nie l’existence du contrat, il ne peut pas apporter la preuve par témoin[14]. Si le bail a fait l’objet d’une exécution, alors la preuve par témoin est admissible.

Le bail a notamment date certaine lorsqu’il est reçu par acte authentique, et ce dès la signature du notaire. Un bail conclu par acte sous seing privé a une date certaine selon les prescrits de l’article 1328 du Code civil :

  • “l’enregistrement du bail;
  • les actes sous seing privé même non enregistrés, acquièrent date certaine “du jour de la mort de l’un de ceux qui les ont souscrits”
  • les actes sous seing privé acquièrent également date certaine le jour où leur substance est constatée dans des actes dressés par des officiers publics. Les officiers publics sont des magistrats, notaires ou huissiers de justice. »[15]

L’enregistrement du bail est une obligation du bailleur. Si le bail n’est pas enregistré, il est valable entre les parties. S’il ne l’est pas, le locataire perd sa protection en cas d’expulsion en raison de la vente de l’immeuble loué (voir ci-dessous)[16].

[1] B., KOHL, La réforme du bail en Région wallonne, 1e édition, Bruxelles, Larcier, 2019, p. 8.

Références

[2] C.civ., art. 1709.
[3] D., MEULEMANS, Manuel Permanent des Baux à Loyers et Commerciaux, Gand, Story Publisher, 2021, disponible sur : www.stradalex.com.
[4] C.civ., art. 1713.
[5] D., MEULEMANS, op. cit.
[6] D., MEULEMANS, ibidem.
[7] D., MEULEMANS, ibidem.
[8] D., MEULEMANS, ibidem.
[9] D., MEULEMANS, ibidem.
[10] C.civ., art. 1248.
[11] D., MEULEMANS, ibidem.
[12] C.civ., art. 1714.
[13] C.civ., art. 1325.
[14] C.civ., art. 1715.
[15] D., MEULEMANS, op. cit.
[16] Code enregistrement, art. 35 ; D., MEULEMANS, ibidem.

Inscription newsletter

Inscrivez-vous pour être informé des mises à jour régulières.