Baux de location

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Amélioration et constructions

Comme exposé ci-dessus, le preneur doit user de la chose en bon père de famille. Il peut donc être amener à réaliser certaines aménagements.

Lorsque les parties ont prévu une clause spéciale et précise dans le bail, il ne devrait pas y avoir de problème. Il peut y en avoir si la clause est mal rédigée. Par exemple, elle ne précise pas suffisamment l’étendue des constructions qui sont reprises par le bailleur [1].

Lorsque les parties n’ont pas prévu un telle clause, la situation devient alors plus compliquée.

Il convient de rappeler que le preneur ne peut pas exécuter des travaux qui portent sur la structure même du bien ou à sa substance car il est tenu d’user de la chose selon la destination convenue.

En cours de bail, le bailleur n’a aucun droit à faire valoir sur les travaux réalisés par le preneur. Toutefois, lorsque les travaux sont indissociables, c’est-à-dire des travaux qui sont à ce point intégrés qui ne peuvent être enlever sans altération de la chose, le bailleur les a acquis par le biais de l’accession. Si le bailleur ne veut pas être propriétaire de ces améliorations, il devra renoncer à l’accession le plus vite possible. Dans cette hypothèse, le preneur en conservera la propriété jusqu’à la fin du contrat[2].

Si les travaux sont dissociables, l’accession intervient à la fin du contrat de bail sauf accord des parties. Le preneur peut donc vendre les aménagements qu’il a réalisé. Il doit bien entendu dans ce cas remettre les lieux dans leur état antérieur[3]. Le preneur peut donc modifier ou supprimer les travaux dans la mesure où il est matériellement possible de le faire.

À la fin du contrat, le bailleur a le choix : soit il conserve les travaux et il indemnise le preneur soit il exige que le preneur supprime les travaux et remette le bien dans l’état qu’il avait avant les travaux[4].

L’indemnisation expliquée dans ce paragraphe a plusieurs fondements juridiques : l’accession, la théorie des impenses ou encore l’enrichissement sans cause.

S’il s’agit de travaux dissociables, l’indemnisation est due sur base de l’accession[5].

S’il s’agit de travaux indissociables, deux thèses existent. Soit, on se base sur la théorie des impenses et le preneur a droit à une indemnisation pour les travaux nécessaires (par exemple l’effondrement du mur). Soit, il faut exclure toute indemnisation. En effet, la théorie des impenses suppose que le preneur puisse supprimer les travaux. Or, ce n’est pas le cas des travaux indissociables. Dès lors, le preneur n’aurait droit à aucune indemnisation[6].

Références

[1] D., MEULEMANS, ibidem.
[2] D., MEULEMANS, ibidem.
[3] D., MEULEMANS, ibidem.
[4] D., MEULEMANS, ibidem.
[5] C.civ. (nouveau), art. 3.64, §4.
[6] D., MEULEMANS, op. cit.

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