Baux de location

Sommaire
partager

Travaux, bail de rénovation, réparations et entretien

En ce qui concerne les travaux en cours de bail, le bailleur a droit d’exécuter des travaux destinés à améliorer la performance énergétique du logement. Ces travaux doivent répondre à certaines conditions[1] :

  • ils ne peuvent excéder la durée fixée par le Gouvernement bruxellois,
  • ils doivent pouvoir être réalisé en site occupé,
  • ils ne peuvent engendrer une réduction de la jouissance du bien loué après les travaux,
  • ils ne peuvent engendrer une réduction déraisonnable du bien loué lors de la réalisation des travaux.
  • ils ne visent pas à mettre le bien loué en conformité avec les exigences minimales de sécurités, de salubrité et d’équipements accessoires[2].

Le bailleur doit avertir le preneur au moins un mois à l’avance du début des travaux. Le bailleur peut exécuter ces travaux une fois tous les trois ans[3].

Le bailleur peut aussi exécuter des travaux urgents[4], c’est-à-dire ceux qui ne peuvent être différés à la fin du bail. Ces travaux urgents peuvent amener à mettre le bien en conformité avec les exigences de sécurité, de salubrité et d’équipements.

En cas de travaux urgents, le preneur a droit à une réduction du loyer qui sera proportionnelle au temps et à la partie de la chose louée dont il est privé à cause des travaux. (C.civ., art. 1724). Si les réparations sont d’une telle ampleur qu’elles rendent inhabitables les parties nécessaires au logement, le preneur peut résilier le bail[5].

En ce qui concerne le bail de rénovation (qui peut donc s’appliquer à tous les baux d’habitation de la région bruxelloise), les parties peuvent convenir que le preneur s’engage à exécuter des travaux déterminés à ses frais qui incombent normalement au bailleur[6]. Cela n’est possible que si le contrat de bail a été conclu pour une durée supérieure à trois ans. Le bail doit déterminer avec précision :

” 1° le descriptif des travaux ;
2° la date de démarrage du chantier, qui doit être fixée dans un délai raisonnable ;
3° le délai d’exécution, qui ne peut être inférieur à celui raisonnablement nécessaire ni supérieur à douze mois.”

Le locataire peut donc dans ce cas habiter le bien même s’il ne répond pas aux exigences minimales de sécurités, de salubrité et d’équipements accessoires. Mais, l’usage de cette exception ne peut porter que sur des non conformités qui peuvent être réparées par le locataire[7].

Pendant la durée des travaux, aucun loyer ne peut être réclamé[8]. Le bail de rénovation, la date de conclusion du contrat et la durée prévue pour la réalisation des travaux  doivent être communiqués au Service d’inspection régionale par le bailleur[9].

“En contrepartie des travaux, le bailleur s’engage à renoncer, pendant une période déterminée postérieure à la fin des travaux et qui peut être supérieure à neuf années, à la faculté de mettre fin au bail ou à la faculté de demander la révision du loyer, ou s’engage à concéder au preneur une diminution ou une remise de loyer.”[10]

Le bailleur peut contrôler l’avancement des travaux avec un conseil technique[11]. À la fin des travaux, la réception contradictoire a lieu[12].

“Sans préjudice de toute autre sanction, en cas d’inexécution des travaux par le preneur dans le délai imparti ou de malfaçons affectant ces travaux, le bailleur peut solliciter du juge qu’il soit mis fin, totalement ou partiellement, aux contreparties” exposées ci-dessus[13]. En fonction de l’importance des travaux qui n’ont pas été réalisés, le bailleur peut demander au juge que le preneur lui verse les loyers que ce dernier aurait dû payé s’il avait conclu un contrat de bail « normal », c’est-à-dire pas un bail de rénovation[14].

En ce qui concerne les réparations et l’entretien,  le preneur est tenu des réparations locatives, sauf celles qui sont causées par la vétusté et la force majeure. Il est aussi tenu de réaliser les réparations de menu entretien[15]. Les réparations locatives et celles de menu entretien sont celles désignées comme tel par l’usage des lieux. Le bailleur est tenu des autres réparations qui peuvent devenir nécessaires. Il faut rappeler que le preneur est tenu de rendre le bien selon l’état déterminé dans l’état des lieux. Le preneur n’est pas responsable des pertes et dégradations qui surviennent suite à la vétusté, à un cas de force. Il n’est pas responsable de ce qui survient suite à l’usure normale de la chose louée.

Il convient de noter que le Gouvernement a fait une liste non limitative de réparation  à charge du bailleur et à charge du preneur (lien vers le document)[16].

Références

[1] Code du Logement, art. 221.
[2] Code du Logement, art. 221, §1.
[3] Code du Logement, art. 221, §1.
[4] C.civ., art. 1724.
[5] C.civ., art. 1724.
[6] Code du Logement, art. 222, §1.
[7] Code du Logement, art. 222, §4.
[8] Code du Logement, art., 222, §2, al. 2 ; V., Lafarque, « Qu’est-ce que le bail de rénovation ? », B.J.S., 2012/469, p. 11.
[9] Code du Logement, art. 222, §4
[10] Code du Logement, art. 222, §5.
[11] Code du Logement, art. 222, §6.
[12] Code du Logement, art. 222, §7.
[13] Code du Logement, art. 222, §7.
[14] Code du Logement, art. 222, §7.
[15] Code du Logement, art. 223, §1.
[16] Arrêté d’exécution du Gouvernement Bruxelles-Capitale du 19 octobre 2017 instaurant un modèle-type d’état des lieux à valeur indicative.

Inscription newsletter

Inscrivez-vous pour être informé des mises à jour régulières.