Baux de location

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Information précontractuelle et forme du bail d’habitation

Le bailleur doit communiquer au preneur certaines informations préalablement, et au plus tard, à la conclusion du contrat de bail. Ces informations sont les suivantes[1] :

  • la description du logement,
  • le loyer, qui ne peut englober le montant des charges privatives ou communes,
  • l’indication de la présence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité,
  • l’estimation du montant des charges privatives et/ou communes, ainsi que leur énumération, le bailleur doit aussi préciser si les charges sont calculées sur base des frais réels ou d’un forfait (dans ce cas le mode de calcul doit être précisé et le nombres de quotités dans les parties communes),
  • le certificat de performance énergétique, et enfin
  • le mode de gestion de l’immeuble.

Si le bailleur manque à son obligation d’information précontractuelle, le preneur peut demander la résiliation du bail, avec des dommages et intérêts ou une indemnité, en fonction de la gravité du manquement et si cette absence d’information qui ne lui a pas été communiquée lui cause un préjudice[2].

En outre, lorsque le juge constate que le bailleur a omis sciemment et volontairement de communiquer une information complète et exacte quant aux charges communes, le juge doit limiter le montant des charges dues par le preneur au montant communiqué avant la conclusion du bail[3].

Enfin, toute mise en location d’un bien affecté à l’usage d’habitation au sens large implique que toutes les informations ci-dessus se trouvent dans toute communication publique et officielle. En cas de manquement, les communes en tant qu’autorités décentralisées peuvent poursuivre et sanctionner les infractions. La commune compétente est celle où se situe le bien. Une amende administrative entre 50 et 200 EUR peut être infligée en cas de non-respect de cette obligation d’information par le bailleur ou son mandataire.

Lorsqu’un contrat d’habitation entre dans le champ d’application de la loi, il doit faire l’objet d’un écrit et les indications suivantes doivent s’y trouver[4] :

  • l’identité des parties au contrat,
  • la date de prise de cours du bail,
  • “la désignation de tous les locaux et parties d’immeuble couvrant l’objet du bail”,
  • le loyer, qui ne peut englober le montant des charges privatives ou communes,
  • l’indication de la présence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité,
  • l’estimation du montant des charges privatives et/ou communes, ainsi que leur énumération, le bailleur doit aussi préciser si les charges sont calculées sur base des frais réels ou d’un forfait (dans ce cas le mode de calcul doit être précisé et le nombres de quotités dans les parties communes).

La partie contractante qui se sera montrée la plus diligente, faute d’exécution dans les huit jours suivant la mise en demeure signifiée par la poste ou exploit d’huissier, pourra contraindre l’autre partie par voie procédurale à dresser, compléter ou signer la convention de bail selon les indications exposées ci-dessus ou requérir que le jugement vaut bail. (Code du Logement, art. 218, §2)

Enfin, il y a lieu de mentionné que le Gouvernement bruxellois a été établi un modèle-type de contrat de bail. Ce modèle type n’est pas contraignant.

Références

[1] Ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du Logement (ci-après Code du Logement), M.B., 18 juillet 2013, p. 45239, art. 217, §1.
[2] Code du Logement, art. 217, §2, al. 1.
[3] Code du Logement, art. 217, §2, al. 2.
[4] Code du Logement, art. 218, §1.

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