Baux de location

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État du bien loué

Le bailleur a comme obligation principale de délivrer la chose loué en bon état de réparation de toute espèce[1]. La délivrance est un acte matériel et elle peut se manifester de différentes manières : remise des clés, communication des codes d’accès etc[2].

Lorsque le bailleur ne délivre pas la chose louée, le preneur peut demander la résolution du contrat car la délivrance de la chose louée est une obligation essentielle[3].

Le bien doit répondre aux exigences “de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements”[4]. Le Gouvernement les définit[5]. Ces exigences sont définies dans le Code bruxellois du Logement.

L’exigence de sécurité comprend “des normes minimales relatives à la stabilité du bâtiment, l’électricité, le gaz et le chauffage”[6],

celle de salubrités “des normes minimales relatives à l’humidité, à la toxicité des matériaux, aux parasites, à l’éclairage, à la ventilation, aux égouts, ainsi qu’à la configuration du logement, quant à sa surface minimale, la hauteur de ses pièces et l’accès du logement”[7] ,

celle d’équipements élémentaires “des normes minimales relatives à l’eau froide, l’eau chaude, les installations sanitaires, l’installation électrique, le chauffage, ainsi que le pré-équipement requis permettant l’installation d’équipements de cuisson des aliments.”[8]

Lorsque les exigences minimales de sécurité, de salubrité et d’équipements du logement ne sont pas respectées, le preneur peut, lorsque le manquement ne lui est pas imputable, soit exiger la réalisation des travaux afin que le bien réponde à ces exigences soit demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts[9].

Etat des lieux

Les parties peuvent dresser un état des lieux de manière contradictoire et à frais communs[10]. « Si le logement est pourvu de compteurs individuels, les états des lieux d’entrée et de sortie comprendront le relevé des index de consommation ainsi que l’indication des numéros de compteurs ainsi que les codes EAN ou tout autre code d’identification des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité.»[11] A défaut d’accord entre les parties pour établir l’état des lieux, le juge de paix peut mandater un expert[12]. On applique le même principe en cas d’état des lieux de sorties[13].

Lorsqu’aucun état des lieux n’a été réalisé, « le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit. »[14] Si un état des lieux a été réalisé, le preneur doit rendre la chose dans l’état où il l’a reçue et suivant cet état des lieux, excepté ce qui a été péri ou dégradé par vétusté ou force majeure[15] ; et excepté de l’usure normale de la chose.

Références

[1] M., DE SMEDT et M., HIGNY, Actualités en droit du bail, 1er édition, Bruxelles, Larcier, 2014, p. 13.
[2] M., DE SMEDT et M., HIGNY, ibidem, p. 12.
[3] Cass., 17 juin 1993, Pas., 1993, p. 58; M., DE SMEDT et M., HIGNY, ibidem, p. 13.
[4] Code du Logement, art. 219.
[5] Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles Capitale du 4 septembre 2003 déterminant les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements, M.B., 19 septembre 2003, modifié par l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 9 mars 2006, M.B., 3 avril 2006 ; Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 14 avril 2004 déterminant les exigences complémentaires de prévention contre les incendies dans les logements mis en location, M.B.,  5 mai 2005.
[6] Code du Logement, art. 4, §1, 1°.
[7] Code du Logement, art. 4, §1, 2°.
[8] Code du Logement, art. 4, §1, 3°.
[9] Code du Logement, art. 219, §3.
[10] Code du Logement, art. 220, §1 ; C.civ., art. 1730.
[11] Code du Logement, art. 220, §1, al. 2.
[12] C.civ., art. 1730, §1, al. 1.
[13] Code du Logement, art. 220, §3 ; C.civ., art.1730.
[14] C.civ., art. 1731, §1.
[15] C.civ., art. 1731, §2.

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