Baux de location

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Cession et sous-location

En ce qui concerne la cession de bail, elle est en principe interdite pour les baux d’habitation. La cession est permise en cas d’accord écrit du bailleur[1]. Si la cession a lieu, le cédant est déchargé de toutes obligations futures concernant le contrat de bail. Cette décharge s’applique sauf si les parties en ont décidé autrement dans la convention de bail et qui est porté dans l’accord de cession de bail[2].

Le bailleur a un droit de veto sur la personne du cessionnaire (la personne qui reprend le bail). En effet, le preneur doit communiquer par lettre recommandé le projet de cession de bail au bailleur en identifiant correctement le cessionnaire. Il s’agit d’un document officiel. Le bailleur dispose de trente jours à dater de la réception du projet pour accepter ou refuser le cessionnaire[3].  En cas d’absence de réponse de la part du bailleur, la cession est réputée refusée. (Le bailleur ne doit pas se justifier[4]. Mais s’il le fait, il ne peut invoquer un motif discriminatoire visé  par le Code du Logement (couleur de peau, prétendue race, origine ou nature des revenus du cessionnaire)[5].

Avant la cession de bail, le cédant doit communiquer au cessionnaire une copie du contrat de bail et de l’état de lieux d’entrée[6].

Lorsque la cession de bail a lieu, un état des lieux intermédiaire est dressé avant que le preneur cédant ne quitte le bien. Cet état est réalisé de manière contradictoire avec la présence du preneur cessionnaire. Les frais sont partagés entre les trois parties. L’état des lieux intermédiaire et l’état des lieux initial sont joints et valent état des lieux d’entrée à l’égard du preneur cessionnaire[7].

En ce qui concerne la sous-location, elle est en principe permise avec l’accord exprès ou tacite du bailleur. Le projet de sous-location est notifié par lettre recommandé au bailleur dans les quinze jours avant sa conclusion. Le sous-locataire est identifié suivant le document officiel mentionné ci-dessus[8]. À la lecture des dispositions, le bailleur n’aurait pas la possibilité de refuser la personne du sous-locataire. Mais, il y a une incertitude au regard des travaux parlementaires[9].

Cependant, la sous-location ne peut porter sur l’intégralité du bien en cas de bail portant sur la résidence principale du preneur. Il peut sous louer une partie de ce bien avec l’accord du bailleur pour autant que le reste du bien soit affecté à la résidence principale du preneur[10].

La sous-location d’un bien ou d’une partie d’un bien faisant l’objet d’un bail glissant est permis lorsque le ou les sous-locataires sont des personnes démunies ou se trouvant dans une situation sociale difficile et que le bien soit affecté à la résidence principale de cette ou ces personnes. Le bailleur doit avoir donné son accord sur la possibilité de sous louer le bien[11].

Lorsque la sous-location a lieu, la durée du contrat de sous-location ne peut excéder celui du bail[12]. Le preneur doit en outre informer le sous-locataire sur ses droits et obligations[13].

“Lorsque le bailleur met fin au bail principal, le preneur est tenu de notifier une copie du congé au sous-locataire au plus tard le quinzième jour suivant la réception du congé en lui signifiant que la sous-location prendra fin à la même date que le bail principal.
Dans le cas d’un bail de résidence principale, lorsque le preneur met fin anticipativement au bail principal, il est tenu de donner au sous-locataire un congé de trois mois au moins, accompagné d’une copie du congé qu’il donne au bailleur et de payer au sous-locataire une indemnité équivalente à trois mois de loyer.”[14]

Comme on peut le voir, la subrogation n’a pas lieu en cas de sous-location. Dès lors, le preneur cédant reste tenu des obligations qui découlent du contrat de bail vis-à-vis du bailleur.

Références

[1] Code du Logement, art. 230, §1.
[2] Code du Logement, art. 230, §1.
[3] Code du Logement, art. 230, §2, al. 2.
[4] Code du Logement, art. 230, al. 3.
[5] Code du Logement, art. 192 et 193, al. 1 ; N., BERNARD, op. cit., p. 130.
[6] Code du Logement, art. 230, §3.
[7] Code du Logement, art. 230, §4.
[8] Code du Logement, art. 230, §5, al. 1 et 2.
[9] N., BERNARD, op. cit., pp. 137 à 138.
[10] Code du Logement, art. 231, §5, al. 3.
[11] Code du Logement, art. 231, §5, al. 3.
[12] Code du Logement, art. 231, §5, al. 6.
[13] Code du Logement, art. 231, §5, al. 7.
[14] Code du Logement, art. 231, §5, al. 8 et 9.

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