Baux de location

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Aliénation du bien loué

Que se passe-t-il pour le preneur et l’acquéreur lorsque le bailleur vend l’immeuble qu’il est en train de loué?

Si le bail a date certaine, c’est-à-dire qu’il a une date authentique (dû à un enregistrement par exemple), avant que le contrat de vente dudit immeuble ait acquis date certaine, alors l’acquéreur est subrogé pour l’avenir aux droits et obligations du bailleur à la date du transfert du droit de propriété. L’acquéreur prend la place du bailleur[1]. Cette subrogation sort ses effets même s’il y avait une clause d’expulsion pour ce motif dans le contrat de bail[2].

Si le bail n’a pas date certaine, la subrogation exposée ci-dessus a lieu pour autant que le preneur occupe le bien depuis au moins six mois[3].

En dehors de ces cas, le contrat de bail est inopposable à l’acquéreur, soit parce que le bail n’a pas date certaine soit parce qu’il y a une clause d’expulsion pour ce motif. On conseillera donc au preneur de négocier une clause par laquelle le contrat de bail est opposable à l’acquéreur si le bail n’a pas date certaine.

L’acquéreur peut néanmoins résilier le contrat selon les recours classiques qui seront exposés plus haut[4].

Références

[1] Code du Logement, art. 229, al. 1.
[2] N., BERNARD, « Le nouveau droit bruxellois du bail d’habitation. Baux d’habitation », Jurim Pratique, 2018/1, p. 120.
[3] Code du Logement, art. 229, al. 2 ; N., BERNARD, ibidem, pp. 122 à 123.
[4] N., BERNARD, ibidem, p. 121.

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