Baux de location

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Durée du bail

Principes

Le contrat de bail de résidence principale est réputé être conclu pour une période de neuf ans. Le bail prend fin au bout de neuf ans moyennant un congé d’une des deux parties notifié à l’autre six mois avant l’échéance. Le bail est prorogé à défaut d’un tel congé pour trois ans et pour les mêmes conditions du bail[1].

Le bailleur peut mettre fin au contrat de bail à tout moment moyennant un congé six mois à l’avance si[2] :

  • il a l’intention d’occuper le bien personnellement et effectivement ou
  • de le faire occuper de la même manière par ses descendants  ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu’au troisième degré.

“Lorsque le congé est donné en vue de permettre l’occupation du bien loué par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat à partir de l’entrée en vigueur du bail.”[3]

Le congé doit mentionner la personne qui occupera le bien ainsi que son lien de parenté avec le bailleur. Le preneur peut exiger la preuve de ce lien de parenté. Si le bailleur ne répond pas à cette demande dans un délai de deux mois à compter de la notification de cette demande, le preneur peut demander la nullité du congé. Le preneur aura deux mois à compter de l’expiration du délai de préavis pour intenter cette action[4].

Le bailleur doit occuper les lieux de façon effective et continue dans l’année qui suit l’expiration du délai de préavis et pendant une période au moins de deux ans. Si le bailleur ne respecte ces conditions, le preneur a droit à une indemnité de 18 mois de loyers.

Dans ce cas, le  preneur peut lui aussi, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un congé d’un mois sans indemnité. Le bailleur est tenu de respecter les motifs de préavis[5].

Les parties peuvent limiter ou exclure cette résolution anticipée[6].

Le bailleur peut en outre mettre fin au contrat de bail à l’expiration du premier ou du deuxième triennat moyennant un congé notifié six mois à l’avance de cette expiration s’il a l’intention de de “reconstruire, transformer ou rénover l’immeuble en tout ou en partie”. Ces travaux doivent[7] :

  • respecter “la destination du bien loué telle qu’elle résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme”,
  • affecter “le corps du logement occupé par le preneur,” et
  • être “d’un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué ou, si l’immeuble dans lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, d’un coût global dépassant deux années de loyer de l’ensemble de ces logements.”[8] Dans ce cadre, le bailleur doit communiquer au preneur  le permis d’urbanisme, ou le devis détaillé, ou le détail des travaux avec une estimation du prix, ou le contrat d’entreprise[9].

“Les travaux doivent être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l’expiration du préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation du bail, la restitution effective du bien loué par le preneur.”[10]

Lorsque le bailleur ne respecte pas ces exigences, le preneur a droit à une indemnité équivalente à 18 mois de loyers[11]. Les parties peuvent d’exclure ou de limiter cette résolution anticipée du contrat[12]. Dans ce cas, le  preneur peut lui aussi, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un congé d’un mois sans indemnité. Le bailleur est tenu de respecter les motifs de préavis[13].

En outre, le bailleur peut mettre fin au contrat sans motifs à l’expiration du premier ou du deuxième triennat moyennant un congé de six mois notifié avant cette expiration[14].Dans ce cas, le  preneur peut lui aussi, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un congé d’un mois sans indemnité. Le bailleur est tenu de respecter les motifs de préavis[15]. (Code du Logement, art. 234, §6)

Quant au preneur, il peut mettre fin au contrat à tout moment moyennant un congé de trois mois. Le bailleur a droit à une indemnité si le preneur met fin au contrat durant le premier triennat. “Cette indemnité est égale à trois mois, à deux mois ou à un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.”[16]

Bail de courte durée

Un contrat de bail portant sur la résidence principale du preneur peut être conclu par écrit pour une période de trois ans. Ce bail peut être prorogé moyennant un accord écrit contenu dans la convention de bail ou d’un avenant. La durée totale de ces prorogations ne peut être supérieure à trois ans[17].

Un contrat de bail de résidence principale peut aussi être conclu pour une période inférieure à six mois. Ce contrat peut être prorogé aux mêmes conditions. Le contrat prend fin au terme convenu[18].

Si le contrat de bail est conclu pour une durée supérieure ou égale à six mois, il prend fin moyennant un congé notifié par l’une des parties trois mois avant l’expiration du terme convenu.

Ce contrat peut être résilié à tout moment par le preneur s’il paye une indemnité d’un mois de loyer et s’il donne un préavis de trois mois.

Le bailleur peut mettre fin au contrat de bail qu’après la première année de location moyennant un préavis de trois mois et une indemnité d’un mois de loyer. Cela ne vaut que si le bailleur mettrait fin au contrat[19]

  • car il a l’intention d’occuper le bien personnellement et effectivement ou
  • afin de le faire occuper de la même manière par ses descendants  ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu’au troisième degré.

Les facultés de résiliation du bailleur et du preneur exposées ci-dessus ne sont pas applicables à ce type de contrat de bail de résidence principale. (Code du logement, art. 238, al. 5)

“Nonobstant toute clause contraire, à défaut d’un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper le bien loué sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par l’article 237, §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée, sans préjudice de l’application de l’article 224.”[20]

Bail de longue durée

Un bail de résidence principale peut être conclu par écrit pour une durée supérieure à neuf ans. Chaque partie peut mettre fin au contrat moyennant un congé notifié six mois avant le terme convenu. À défaut d’un tel congé, le bail est prorogé pour une durée de trois ans et aux mêmes conditions. Si le bailleur met fin au contrat de bail à l’expiration du troisième triennat ou d’autre ultérieur, il devra payer une indemnité de trois mois de loyers au preneur[21].

En outre, un contrat de bail de résidence principal peut être conclu pendant toute la durée de vie du preneur. Dans ce cas, les différentes facultés de résiliation du bailleur ne sont pas applicables sauf convention contraire des parties[22].

Références

[1] Code du Logement, art. 237, §1.
[2] Code du Logement, art. 237, §2, al. 1.
[3] Code du Logement, art. 237, §2, al. 2.
[4] Code du Logement, art. 237, §2.
[5] Code du Logement, art. 237, §6.
[6] Code du Logement, art. 237, §2.
[7] Code du Logement, art. 237, §3.
[8] Code du Logement, art. 237, §3.
[9] Code du Logement, art. 237, §3, al. 2.
[10] Code du Logement, art. 237, §3, al. 3.
[11] Code du Logement, art. 237, §3, al. 4.
[12] Code du Logement, art. 237, §3, al. 6.
[13] Code du Logement, art. 237, §6.
[14] Code du Logement, art. 237, §4.
[15] Code du Logement, art. 234, §6.
[16] Code du Logement, art. 237, §5.
[17] Code du Logement, art. 238, al. 1 et 2.
[18] Code du Logement, art. 238, al. 3.
[19] Code du Logement, art. 238, al. 4.
[20] Code du Logement, art. 238, dernier alinéa.
[21] Code du Logement, art. 239, §1.
[22] Code du Logement, art. 239, §2.

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