Baux de location

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Fin du contrat de bail

Tout d’abord, les événements suivants ne mettent pas fin au bail :

  • Le décès d’une partie[1],
  • La faillite d’une partie,
  • Le concordat,
  • La vente du bien loué[2].

Ensuite, le contrat de bail s’éteint de plein droit à l’expiration du terme fixé. Il faut donc que le bail soit conclu par écrit et  pour une durée déterminée. La notification d’un congé mettra fin au contrat de bail conclu pour une durée indéterminée. Si le bail est conclu verbalement, il faut notifier un congé même si le bail est conclu pour une durée déterminée[3].

Par ailleurs, le bail peut prendre fin lorsqu’il y a un accord mutuel des parties. Il est toujours possible pour les parties de mettre fin au contrat par un commun accord. Il serait préférable de conclure cet accord par écrit et de le soumettre à l’enregistrement[4].

Le contrat de bail peut s’éteindre par la confusion des qualités. Il s’agit du cas où les qualités de bailleur et de preneur se retrouvent sur la tête d’une seule personne[5]. On peut penser au cas où le bailleur vend le bien loué au preneur.

De plus, « un obstacle insurmontable et imprévisible peut libérer l’engagement du preneur ». Il faut que les trois conditions de la cause étrangère :

  • Il existe un obstacle insurmontable rendant l’exécution de l’obligation impossible,
  • Le débiteur n’a pas pu empêcher la survenance de cet obstacle, et ne peut pas y faire face,
  • L’obstacle est imprévisible[6].

Dans le cas où le bailleur ou le preneur se trouve confronté à une inexécution fautive de la part de l’autre partie, il peut demander soit l’exécution forcée de l’obligation soit la résiliation du contrat. La fin du contrat aura des effets pour l’avenir et non pas pour le passé[7].  Dans les deux cas, il faut une mise en demeure préalable.

L’exception d’inexécution peut aussi avoir lieu. Il s’agit du cas « où la partie à un contrat synallagmatique tel que le contrat de bail, qui établit que son cocontractant demeure en défaut d’exécuter ses obligations de différer l’exécution de ses propres obligations aussi longtemps que son cocontractant n’exécutera pas ou n’offrira pas d’exécuter les siennes. »[8] Il faut réunir certaines conditions cumulatives :

  • Il doit s’agir d’une créance certaine (ayant un fondement juridique, par exemple un contrat), exigible (non affectée d’une échéance), mais pas liquide (pas nécessairement une somme d’argent),
  • La défaillance dont se prévaut la partie qui invoque l’exception d’inexécution doit être imputable à l’autre partie. Le manquement doit être fautif,
  • Il y a un lien de connexité entre les obligations. Ces obligations proviennent du même rapport juridique,
  • « L’exception doit respecter une juste proportion entre le dommage qui résulte de la suspension et celui qui provient de l’inexécution de l’obligation exigible. »[9]

« Le non-paiement intégral du loyer ne se justifiera dès lors qu’au seul cas où la jouissance des lieux loués serait totalement impossible. De même que le bailleur ne peut, sous prétexte d’un retard de paiement d’un loyer, empêcher le preneur d’accéder aux lieux loués. »[10]

Lorsque le bien loué périt totalement par force majeure (incendie, tornades, inondations etc.), le bail prend fin[11]. Si le bien périt en partie, alors le preneur peut demander une réduction du prix. Dans cette hypothèse, on vise la destruction du bien sans faute commise par l’une des parties.

On parle de perte matérielle lorsque le bien périt à cause d’un cas de force majeure (incendie, tornades, inondations etc.). On parle de perte juridique lorsque le bien ne peut plus servir à la destination convenue entre les parties. Par exemple, une maison est déclarée insalubre par la commune[12].

Références

[1] C.civ., art. 1742.
[2] D., MEULEMANS, op. cit.
[3] D., MEULEMANS, ibidem.
[4] D., MEULEMANS, ibidem.
[5] D., MEULEMANS, ibidem.
[6] D., MEULEMANS, ibidem.
[7] C.civ., art. 1184 ; D., MEULEMANS, ibidem.
[8] D., MEULEMANS, ibidem.
[9] D., MEULEMANS, ibidem.
[10] D., MEULEMANS, ibidem.
[11] C.civ., art. 1741 et 1722 ; D., MEULEMANS, ibidem.
[12] D., MEULEMANS, ibidem.

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