Baux de location

Sommaire
partager

Révision du loyer

Les parties doivent convenir du paiement du loyer, conformément au droit commun du bail.

La révision du loyer est régie par l’article 6 de la loi de 1951 relative aux baux commerciaux. Afin d’examiner cet article, il convient de noter que cette disposition est impérative au profit des deux parties. Les deux sont protégées par cette disposition[1].

L’article 6 prévoit :

« À l’expiration de chaque triennat, les parties ont le droit de demander au juge de paix la révision du loyer, à charge d’établir que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative de l’immeuble loué est supérieure ou inférieure d’au moins 15% au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision.

Le juge statue en équité et n’a pas égard au rendement favorable ou défavorable résultant du seul fait du preneur.

L’action ne peut être intentée que pendant les trois derniers mois du triennat en cours. Le loyer révisé produira ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l’ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu’à la décision définitive. »

La révision du loyer peut être demandé à la fin de chaque triennat. La procédure doit être introduite dans les trois derniers mois de chaque triennat à peine de forclusion (on ne peut pas demander la révision du loyer une fois le délai écoulé).

Cette révision du loyer peut être demandée pour les baux conclus oralement ou par écrit pour une durée déterminée. Elle ne peut pas être demandée pour les baux conclus pour une durée indéterminée. En effet, la Cour constitutionnelle a validé cette interprétation car les preneurs des baux conclus à durée indéterminées et ceux des baux conclus pour une durée déterminée ne forment pas une même catégorie. La différence de traitement est légalement justifiée[2].

La révision du loyer est valable pour le triennat suivant. Elle n’est pas valable pour un renouvellement d’un bail car il s’agit là d’un nouveau contrat[3].

Il convient de donner une précision sur la valeur locative normale. Cette notion désigne « le loyer qui pourrait normalement être retiré du bien loué au moment précis de la révision et cela en tenant compte de la situation économique générale. Mais en aucun cas, il ne sera tenu compte du rendement favorable ou défavorable résultant du seul fait du preneur. »[4] Il s’agit donc du loyer qui est fixé dans le contrat de bail ou fixé lors de la dernière révision[5].

La révision du loyer n’aura lieu que si une partie prouve que à la suite de circonstances nouvelles, la valeur locative est supérieure ou inférieure à au moins 15% du loyer stipulé entre les parties ou tel que fixé lors de la dernière révisions. Le juge peut se faire aider d’un expert.

Une circonstance nouvelle est un événement qui est indépendant de la volonté des parties. Pour le dire autrement, une circonstance nouvelle est une circonstance qui n’a pas pu être pris en compte lors de la détermination du loyer[6]. Par conséquent, le juge ne peut pas avoir égard au rendement du preneur afin de fixer la révision du loyer[7].

Quid lorsque des travaux ont été réalisé ?

Si le preneur effectue des travaux à l’intérieur, il a été jugé qu’il les a réalisé dans son intérêt et de son activité économique non au profit du bailleur. Dès lors que ces travaux ont été effectué par le preneur, il est impensable de pénaliser le preneur en augmentant le loyer en raison de l’investissement du preneur[8].

Si le bailleur a réalisé les travaux, il peut demander la révision du loyer dans la mesure où il s’agit de circonstances nouvelles qui engendrent une augmentation de 15% de la valeur locative normale[9].

Indexation

Outre la révision du loyer, les parties conviennent généralement d’insérer une clause d’indexation. Le loyer sera donc adapté selon l’indice des prix à la consommation[10].

Références

[1] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 304.
[2] Cour, const., du 22 décembre 2010, n°150/210, rôle : 4821.
[3] D., MEULEMANS, ibidem.
[4] D., MEULEMANS, ibidem.
[5] D., MEULEMANS, ibidem.
[6] Cass., 11 février 1972, Pas., 1972, I, p. 542.
[7] D., MEULEMANS, ibidem.
[8] D., MEULEMANS, ibidem.
[9] D., MEULEMANS, ibidem.
[10] D., MEULEMANS, ibidem.

Inscription newsletter

Inscrivez-vous pour être informé des mises à jour régulières.