Baux de location

Sommaire
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Durée du bail commercial

Principes

L’article 3 de la loi de 1951 prévoit que le contrat de bail commercial est conclu pour une durée qui ne peut pas être inférieur à neuf ans[1]. Cette disposition est impérative à protéger le commerce du preneur. Ce dernier peut renoncer au bénéfice de cette protection. Cette règle subit des exceptions[2].

La durée de neuf ans commence à courir dès la mise en œuvre effective du contrat, et non pas dès la conclusion du contrat[3].

La durée légale issue du régime des baux commerciaux est étendue « au bail des locaux destinées à l’habitation qui font partie de l’ensemble contenant l’établissement commercial »[4]. Il faut que le bailleur de ces locaux destinés à l’habitation et celui de l’établissement commercial soient identiques[5].

La durée légale issue du régime des baux commerciaux est aussi étendue « au bail des locaux accessoires nécessaires à l’exercice du commerce. » Dans ce cas, il ne faut pas nécessairement une identité de bailleur. Mais, il faut que l’affectation commerciale soit expressément mentionnée dans le bail de ces locaux accessoires[6].

Il faut que les locaux soient nécessaires et pas simplement utiles à l’affectation commerciale. « Comme exemple de locaux nécessaires, on peut citer celui des hangars servant à entreposer les automobiles d’un marchand de voitures. »[7]

« En outre, ce régime de la location jointe peut poser problème si le contrat principal prend cours à une date différente que le contrat de location jointe. Les deux contrats auront des échéances distinctes sauf si les parties ont expressément usé de la faculté légale de limiter la durée de la location accessoire au délai restant à courir de la location principale[8]. De même que la résiliation du bail relatif aux locaux commerciaux n’entraînera pas automatiquement la dissolution du bail des locaux joints. »[9]

Résiliation du preneur

Le preneur peut mettre fin au contrat à la fin de chaque triennat moyennant un préavis de six mois. Le congé donnant lieu à la période de préavis de six mois doit être notifié au bailleur par exploit de huissier ou par lettre recommandé[10]. Le congé ne doit pas être motivé.

Si une clause interdit au preneur de résilier le contrat à la fin de chaque triennat, la clause est nulle[11].

Le preneur et le bailleur peuvent mettre fin au contrat à condition que leur accord soit constaté par un acte authentique (devant notaire) ou par une déclaration faite au juge[12].

Résiliation du bailleur

Le bailleur peut mettre fin au contrat selon certaines conditions cumulatives.

Tout d’abord, le bailleur peut mettre fin au contrat uniquement à l’expiration de chaque triennat et  moyennant un préavis d’un an. Le congé donnant lieu à ce délai de préavis doit être notifié par exploit de huissier ou par lettre recommandé au preneur[13].

Ensuite, le bailleur peut mettre fin au contrat uniquement « en vue d’exercer effectivement lui-même dans l’immeuble un commerce ou d’en permettre l’exploitation effective par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou d’adoption. »[14] Le congé doit être justifié par l’un de ces motifs[15].

Si le bailleur met fin au contrat, il devra payer une indemnité équivalente à trois années de loyer au preneur. Cette indemnité est éventuellement majorée des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé. Cette indemnité est due dans le cas où le bailleur ou la personne occupant ouvre un commerce similaire à celui du preneur dans les deux ans qui suivent la résiliation, et ce sans en avertir le preneur[16].

Il faut insérer une clause contractuelle qui reprend les conditions légales pour que le bailleur puisse résilier le contrat[17].

Remarque : Le bail prend fin au terme convenu entre les parties. Le bailleur doit alors appliquer le régime du renouvellement lorsqu’il ne veut plus être lié par le contrat à l’expiration du dernier triennat[18].

Le preneur et le bailleur peuvent mettre fin au contrat à condition que leur accord soit constaté par un acte authentique (devant notaire) ou par une déclaration faite au juge[19].

Confirmation du preneur

Comme exposé ci-dessus, l’article 3 est impératif car il protège le preneur. Seul le preneur peut donc intenter une action en nullité en cas de manquement à cet article. Cette nullité peut faire l’objet d’une confirmation.

« La confirmation est l’acte juridique par lequel le titulaire d’une action en nullité renonce à invoquer cette nullité et confirme en conséquence, la validité de l’acte annulable nonobstant le vice dont il pourrait être atteint. Cette confirmation ne peut cependant émaner que de la partie protégée et elle doit intervenir en temps utile, c’est-à-dire par le titulaire de l’action en nullité. En temps utile signifie que la protection, soit la nullité, doit s’imposer tant que subsistent les circonstances en raison desquelles la protection a été édictée. On ne peut donc renoncer à la protection dans l’acte lui-même.

Pour qu’elle soit valable, il faut que la confirmation intervienne après la survenance de l’événement qui justifie la protection légale. »[20]

Par exemple, le preneur peut introduire une action en nullité contre la clause qui permet au bailleur de résilier le contrat à tout moment. En effet, l’article 3 impose des conditions pour que le bailleur puisse résilier le contrat. Par ailleurs, le preneur peut aussi renoncer à introduire cette action et confirme donc la clause.

Quid des baux commerciaux qui ne sont pas conclus pour une durée de neuf ans ?

Quid si un bail commercial est conclu pour une durée inférieure à neuf ans ?

Le premier bail commercial entre les parties ne peut pas être conclu pour une durée inférieure à neuf ans, même pas sous une forme d’acte authentique ou de déclaration devant le juge[21].

Les régions ont légiféré en matière de baux commerciaux conclus pour une durée inférieure à neuf ans.

L’interdiction légale de conclure un bail de moins de neuf ans vaut uniquement pour le premier contrat de bail commercial conclu entre les parties. Les parties peuvent donc convenir d’une durée inférieure à neuf ans lors du renouvellement du bail. L’accord des parties doit être constaté par acte authentique ou par déclaration faite devant le juge[22].

En cas de renouvellement, le bail commercial est prorogé aux conditions définies par les parties. L’article 3 de la loi de 1951 concernant la durée et les facultés de résiliation du preneur et du bailleur est impératif. Donc, le bailleur peut mettre fin au contrat uniquement à l’expiration de chaque triennat moyennant un préavis d’un an notifié par exploit de huissier ou par lettre recommandée au preneur. Le bailleur peut uniquement résilier le contrat « en vue d’exercer effectivement lui-même dans l’immeuble un commerce ou d’en permettre l’exploitation effective par ses descendants, ses enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou d’adoption. »[23]

Cependant, le preneur peut renoncer à la protection concernant la résiliation unilatérale du bailleur lorsqu’il négocie les conditions du renouvellement.

Si le renouvellement du bail commercial est conclu pour une durée de 5 ans, le bailleur peut mettre fin au contrat uniquement à l’expiration de la troisième année, sauf si le preneur renonce à la protection concernant la faculté de résiliation du bailleur.

Quid si un bail commercial est conclu pour une durée supérieure à neuf ans ?

Les contrats de bail commercial conclus pour une durée supérieure à neuf ans sont autorisés, y compris pour le premier contrat de bail commercial conclu entre les parties. La liberté contractuelle connaît une limite dans cette hypothèse : le bail ne peut pas être perpétuel[24].

Quid si un bail commercial est conclu pour une durée indéterminée ?

En vertu de l’article 3, le bail commercial ne peut pas être conclu pour une durée inférieure à neuf ans. Dans les cas où le bail a été conclu pour une durée indéterminée, ou pour une durée inférieure à neuf ans, ou lorsque les parties n’ont pas prévu de durée, le bail est réputé avoir été conclu pour une durée de neuf ans[25].

La seule exception concerne la tacite reconduction du bail : « le bail commercial devient un bail à durée indéterminée lorsque le preneur a omis d’introduire une demande de renouvellement et est laissé dans les lieux à son échéance. »[26]

La durée de la sous-location

La durée de la sous-location ne peut pas être supérieure à la durée du bail commercial principal[27]. La sous-location d’un bail commercial peut avoir une durée inférieure à neuf ans.

Références

[1] Loi du 30 avril 1951, art. 3, al. 1.
[2] D., MEULEMANS, op. cit.
[3] D., MEULEMANS, ibidem.
[4] Loi du 30 avril 1951, art. 4, 1°.
[5] Loi du 30 avril 1951, art. 4, 1°.
[6] Loi du 30 avril 1951, art. 4, 2°.
[7] D., MEULEMANS, op. cit.
[8] Loi du 30 avril 1951, art. 4, al. 2.
[9] D., MEULEMANS, op. cit.
[10] Loi du 30 avril 1951, art. 3, al. 3.
[11] Cass., 14 janvier 1965, J.T., 1965, p. 151 ; Cass., 23 mai 1980, Pas., 1980, I, p. 1171.
[12] Loi du 30 avril 1951, art. 3, al. 4.
[13] Loi du 30 avril 1951, art. 3, al. 5.
[14] Loi du 30 avril 1951, art. 3, al. 5.
[15] D., MEULEMANS, op. cit.
[16] Loi du 30 avril 1951, art. 25, 6°.
[17]Cass. (3ème chambre fr.) 4 octobre 1999, Pas. 1999, I, p. 1247; Cass. (1ère chambre ndls) 11 décembre 1992, Pas. 1992, I, p. 1369.
[18] D., MEULEMANS, op. cit.
[19] Loi du 30 avril 1951, art. 3, al. 4.
[20] D., MEULEMANS, ibidem.
[21] Loi du 30 avril 1951, art. 3 ; D., MEULEMANS, ibidem.
[22] Cass. (1re ch.), 7 mai 1981, J.T., 1983, p. 86.
[23] Loi du 30 avril 1951, art. 3, al. 5.
[24] D., MEULEMANS, op. cit.
[25] Cass. (3ème chambre) 14 janvier 2008, Pas. 2008, I, p. 85 ; D., MEULEMANS, ibidem.
[26] Loi du 30 avril 1951, art. 14, al. 3 ; Cass. (3ème chambre) 14 janvier 2008, Pas. 2008, I, p. 85 ; D., MEULEMANS, ibidem.
[27] Loi du 30 avril 1951, art. 3, al. 2.

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