Baux de location

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Droit du preneur d’aménager les lieux

Principes

Les articles 7 à 9 de la loi de 1951 concerne les travaux de transformations. Ces articles sont à combiner avec le régime de droit commun du bail. Selon ce régime, le preneur peut effectuer des travaux selon ce que les parties ont convenu dans le contrat. Il ne peut pas modifier la destination de la chose louée[1].

Dans le régime du bail commercial, le preneur peut effectuer des travaux de transformations utiles à son entreprise. Il s’agit des aménagements qui ont pour but d’approprier le bien loué à la destination convenue entre les parties[2].

Si le preneur effectue des constructions nouvelles, elles sont régies par le droit commun : le preneur ne peut pas réaliser des nouvelles constructions qui modifient le bien, sauf accord express du bailleur. La frontière entre les transformations et les nouvelles constructions est difficile à cerner[3].

L’article 7 est une disposition impérative en faveur du preneur. Il aura toujours le droit d’effectuer des aménagements. Les parties peuvent prévoir des conditions plus souples que la loi mais elles ne peuvent pas restreindre ce droit.

Conditions

Le preneur peut effectuer des aménagements si quatre conditions cumulatives sont réunies.

Tout d’abord, les transformations envisagées doivent être utile à l’entreprise du preneur[4]. La transformation doit s’entendre comme « un travail qui change la forme du bien sans pour autant le rendre plus vaste. »[5] Par exemple, l’élargissement de l’entrée, le remplacement de deux petites vitrines par un grand verre d’un seul tenant, etc[6].

Le tribunal devra examiner si une transformation est utile à l’entreprise au cas par cas.

Ensuite, les travaux ne peuvent pas compromettre la sécurité, la salubrité et l’esthétique du bâtiment[7].

De plus, les coûts engendrés par les travaux ne peuvent pas excéder trois années de loyers en vertu de l’article 7, al. 1 de la loi de 1951 relative aux baux commerciaux[8]. Ces coûts correspondent à l’ensemble des dépenses nécessaires à la réalisation des travaux.

Cette limite reste d’application en cas de sous location. Il n’est en outre par permis de réaliser des travaux plus couteux que trois ans de loyers, en plusieurs fois en restant dans les limites à chaque fois[9].

Enfin, le preneur doit aviser le bailleur quant aux travaux de transformations.

Procédure

Le preneur doit communiquer les plans et devis des transformations envisagées par lettre recommandé ou par exploit de huissier[10].

Le bailleur doit répondre dans les trente jours de la réception de ces documents[11]. Il peut accepter ou s’opposer aux travaux.

Si le bailleur ne notifie pas dans ce délai de trente qu’il s’oppose à l’exécution des travaux par lettre recommandé ou par exploit de huissier, alors il est présumé y consentir.

Si le bailleur s’oppose aux travaux en respectant les conditions de forme et le délai légal, le locataire peut citer le bailleur dans les trente jours de la réception de son opposition[12].

En cas de sous-location, le sous-locataire doit transmettre selon les mêmes formes au preneur et au bailleur. Le bailleur et le preneur doivent faire connaître leur éventuelle opposition dans les mêmes formes et même délai. À défaut, ils ne pourront pas s’opposer aux travaux[13].

Exécution des travaux

Dès que le bailleur a donné son accord, il est tenu d’en permettre la réalisation. Il doit collaborer loyalement. À ce titre, il doit signer et introduire les plans nécessaires afin d’obtenir des permis.

Le preneur n’est pas tenu de réaliser les travaux dans un certain délai. Il a la permission d’effectuer les travaux, pas l’obligation de les faire. Le preneur effectue à ses risques et périls les travaux et à ses frais[14].  Le bailleur peut exiger que le preneur souscrive à une assurance avant le commencement ou en coure d’exécution des travaux pour sa responsabilité, celle du bailleur et celle du propriétaire[15].

En effet, la responsabilité du preneur peut être engagée :

  • « vis-à-vis du bailleur, lorsque les travaux réalisés n’ont pas été autorisés ou méconnaissent les prescriptions administratives ou les plans communiqués au locataire ou lorsque les transformations lui ont causé un dommage. Le bailleur préjudicié doit prouver que le locataire a commis une faute;
  • vis-à-vis des pouvoirs publics (lorsque les travaux sont effectués sans l’autorisation éventuelle de l’administration compétente ou sans respecter les conditions imposées, ou encore au mépris d’un refus pur et simple de faire les travaux sollicités: leur démolition peut être ordonnée par les tribunaux);
  • vis-à-vis des tiers lésés par l’exécution des travaux, alors même que ceux-ci auraient été autorisés et seraient en tous points conformes aux prescriptions administratives et aux plans soumis au bailleur. »[16]

Contrôle et sanctions

Le bailleur et le preneur ont accès aux travaux ; et ce en vue de vérifier que les travaux se déroulent correctement[17].

Dans l’hypothèse où des travaux sont exécutés sans accord ni autorisation du bailleur ou si le preneur ne respecte pas les plans, le bailleur (le propriétaire en cas de sous-location) peut faire arrêter les travaux sur simple requête signée par un avocat et adressée au juge de paix . Il s’agit d’une procédure urgente[18].

Sort des travaux à la fin du bail

L’article 9 prévoit le sort des travaux à la fin du bail. Cette disposition est supplétive de volonté. Les parties peuvent y déroger[19]. Cette disposition s’applique uniquement aux travaux tels que définis dans l’article 7[20]. Elle n’est pas valable pour les autres travaux.

Lorsque les transformations ont été autorisé par le bailleur ou en vertu d’une décision de justice et qu’elles ont été effectué aux frais du preneur, le bailleur ne peut pas exiger leur suppression lors du départ du preneur. Il peut cependant s’opposer à la suppression des transformations si le preneur veut retirer ce qu’il a fait[21].

Si les transformations ne sont pas supprimées, le bailleur peut soit rembourser la valeur des matériaux et la main d’œuvre soit payer une somme égale à l’augmentation de la valeur de l’immeuble en raison de ces transformations[22].

Lorsque le preneur a effectué des transformations sans l’accord du bailleur, le bailleur peut soit en cours de bail soit à la fin du bail exiger la remise des locaux dans leur état antérieur. S’il décide de conserver les aménagements effectués, il ne devra pas payer une indemnité[23].

Références

[1] D., MEULEMANS, ibidem.
[2] D., MEULEMANS, ibidem.
[3] D., MEULEMANS, ibidem.
[4] Loi du 30 avril 1951, art. 7, al. 1.
[5] D., MEULEMANS, op. cit. .
[6] D., MEULEMANS, ibidem.
[7] Loi du 30 avril 1951, art. 7, al. 1.
[8] Loi du 30 avril 1951, art. 7, al. 1.
[9] D., MEULEMANS, op. cit.
[10] Loi du 30 avril 1951, art. 7, al. 1.
[11] Loi du 30 avril 1951, art. 7, al. 2.
[12] Loi du 30 avril 1951, art. 7, al. 2.
[13] Loi du 30 avril 1951, art. 7, al. 3.
[14] Loi du 30 avril 1951, art. 8, al. 1.
[15] Loi du 30 avril 1951, art. 8, al. 1.
[16] D., MEULEMANS, op. cit.
[17] Loi du 30 avril 1951, art. 7 dernier alinéa.
[18] C., jud., art. 1025 à 1034.
[19] D., MEULEMANS, op. cit.
[20] Cass. (3e ch.), 20 octobre 2003, www.cass.be
[21] Loi du 30 avril 1951, art. 9, al. 1.
[22] Loi du 30 avril 1951, art. 9, al. 1.
[23] Loi du 30 avril 1951, art. 9, al. 2.

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