Baux de location

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Champ d’application

La loi de 1951 s’applique aux baux d’immeuble ou de parties d’immeuble qui, soit de manière expresse ou tacite dès l’entrée en jouissance du preneur, soit de l’accord exprès des parties en cours de bail, sont affectés principalement par le preneur ou par sous-locataire à l’exercice d’un commerce de détail ou à l’activité d’un artisan directement en contact avec le public. »[1]

Il faut réunir certaines conditions afin qu’un contrat entre dans le champ d’application de cette loi.

Un bail

Le contrat conclu entre les parties doit être un bail. Le bail est défini comme le contrat par lequel « le bailleur doit procurer au preneur la jouissance d’une chose moyennant le paiement par le preneur d’un prix, appelé loyer. »[2]

L’engagement des parties doit être définitif. Il ne peut pas s’agir d’une simple promesse de bail[3].

Le bail commercial peut être conclu par écrit ou oralement. L’écrit est vivement recommandé[4].

La qualification du contrat est importante. Le juge a le devoir de constater que le contrat est bien un bail commercial. Il ne peut pas s’arrêter au titre de la convention. Il doit constater que les parties ont voulu conclure un contrat de bail commercial en ayant égard aux engagements pris par les parties[5].

Un contrat de bail a deux éléments essentiels : le loyer et la chose louée.

Le loyer ne peut pas être dérisoire ou ridiculement bas. Il doit être sérieux. S’il n’y a pas de loyer, le contrat ne peut pas être qualifié de contrat de bail. En effet, le bail est un contrat à titre onéreux[6].

Le loyer peut être précisé par les parties ou il peut être déterminée en fonction des clauses du contrat. Les parties peuvent convenir que le loyer sera payé en une fois ou en plusieurs échéances (par mois)[7].

Le bail doit porter sur une chose qui peut être louée. Il ne peut pas s’agir d’une chose licite contraire aux bonnes mœurs ou à l’ordre public[8].

Une norme est d’ordre public lorsqu’elle « touche aux intérêts de l’Etat ou à la collectivité, ou qui fixe dans le droit privé, les bases juridiques sur lesquelles reposent l’ordre économique ou moral de la société. »[9]

On ne peut pas déroger aux lois intéressant l’ordre public et aux bonnes mœurs[10].

Portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble

Pour appliquer le régime de la loi de 1951, il faut que le bail porte sur un immeuble. La loi ne fait pas une distinction entre un immeuble de commerce et un autre type d’immeuble (par exemple, un immeuble d’habitation ou un immeuble affecté à la résidence principale du preneur)[11].

L’aspect du bien est pris en compte lorsqu’il s’agit de déterminer l’existence d’un commerce de détail ou d’un commerce en contact avec le public[12].

Le niveau d’équipement du bien importe peu. Effectivement, comme il sera exposé plus loin, un immeuble non bâti peut faire l’objet d’un bail commercial.

Le bail peut porter sur une partie d’immeuble. Il peut s’agir par exemple d’un emplacement bien délimité afin de mettre en place un stand, et ce même à l’intérieur d’une grande surface[13].

Par contre, la location d’une façade d’un immeuble en vue de poser une affiche publicitaire ne peut pas être qualifié de bail commercial. Effectivement, il ne s’agit pas d’un commerce de détail ou d’un commerce directement en contact avec le public[14].

L’immeuble faisant l’objet d’un bail commercial peut être bâti ou non bâti. Par exemple, la location d’une grotte peut faire l’objet d’un bail commercial[15].

Le bail commercial ne peut pas porter sur la location d’un bien meuble. Il ne peut donc pas porter uniquement sur la location d’un fonds de commerce. En effet, il s’agit d’une universalité mobilière ou d’un meuble incorporel. La location d’un fonds de commerce est soumis au droit commun du bail. Si par contre le fonds de commerce est l’accessoire de l’immeuble faisant l’objet de la convention de bail commercial, alors il est soumis au régime des baux commerciaux[16].

L’affectation des lieux

L’affectation des lieux peut être convenu avant l’entrée en jouissance du preneur ou en cours de bail[17].

Lorsque l’affectation est convenue avant l’entrée en jouissance du preneur, l’accord des parties peut être exprès ou tacite. Si l’affectation se fait en cours de bail, il faut l’accord exprès des parties, et non pas tacite[18].

L’affectation commerciale du bien loué doit être principale. La loi de 1951 peut régir un bien loué qui est affecté principalement à un commerce de détail ou à l’activité d’un artisanat directement en contact avec le public et accessoirement à une autre affectation (par exemple : affectation privée)[19].

Le critère est rempli dès lors que les locaux loués sont affectés principalement à un commerce de détail ou à l’activité d’un artisanat directement en contact avec le public. « La loi trouve également à s’appliquer lorsque, même à superficie égale ou légèrement inférieur à une autre affectation, l’activité commerciale constitue manifestement l’élément déterminant compte tenu notamment de la localisation du bien ou de l’intérêt économique prépondérant. »[20]

Selon certains cas, le critère de l’affectation est rempli dès lors que l’activité prépondérante exercée dans les lieux est commerciale. Ainsi, le preneur qui affecte principalement son bien à l’habitation et accessoirement à son activité commerciale[21].

Commerce de détail, artisanat en contact direct avec le public

L’affectation des lieux doit être soit un commerce de détail soit une activité d’artisanat en contact direct avec le public[22].

Commerce de détail

Le commerce de détail n’est pas défini par la loi. Les travaux préparatoires définissent le commerce de détail comme  « la vente par petites quantités consenties dans l’immeuble loué, directement au consommateur particulier. »[23]

On exclut donc les semi-grossistes, les grossistes et les industriels[24]. La distinction entre commerce de détail et les semi-grossistes et les industriels dépend de la nature des clients : le commerce de détail a des clients privés car il écoule ses marchandises par petite quantité tandis que les autres ont des clients qui ne sont pas privés. On ne regarde pas le chiffre d’affaire afin de les différencier[25].

Le commerce de détail doit être exercé dans les lieux loués. Par exemple, un transporteur ne peut pas conclure un bail commercial car son activité est exercée en dehors de l’immeuble[26].

Enfin, la destination commerciale doit correspondre à l’exercice effectif du commerce de détail par le preneur dans l’immeuble[27].

Activité artisanale

La loi de 1951 s’applique aux artisans. L’artisan non commerçant est défini comme « toute personne physique qui accomplit habituellement, soit à titre principal, soit à titre d’appoint, en vertu d’un contrat de louage d’industrie, des prestations de travail principalement matériel pour autant que ces prestations ne soient qu’occasionnellement accompagnées de la fourniture de marchandises. »[28]

« L’artisan fournit donc un travail principalement matériel, en vertu d’un contrat de louage d’industrie, c’est-à-dire un contrat par lequel il s’engage à faire quelque chose moyennant un certain prix. »[29]

La notion d’artisan est soumise à trois conditions.

Tout d’abord, il faut qu’il y ait une prestation d’un travail principalement matériel. Ce critère a été instauré afin de différencier les artisans des professions libérales[30]. Les professions libérales ne peuvent pas conclure de baux commerciaux.

Ensuite, il faut que l’exécution du travail se fasse dans le cadre d’un contrat de louage d’industrie.

Enfin, il ne faut pas que l’artisan fournisse les matériaux. Dans le cas contraire, il sera considéré comme un commerçant[31].

En contact avec le public

L’artisan ou le commerçant doit avoir des liens de contact directement avec le public au sens large (et non spécialisé) dans l’immeuble loué. La clientèle doit donc être acquise principalement par des contacts directs avec le public.

Extension de la durée légale du régime des baux commerciaux

La durée légale issue du régime des baux commerciaux est étendue « au bail des locaux destinées à l’habitation qui font partie de l’ensemble contenant l’établissement commercial »[32]. Il faut que le bailleur de ces locaux destinés à l’habitation et celui de l’établissement commercial soient identiques[33].

La durée légale issue du régime des baux commerciaux est aussi étendue « au bail des locaux accessoires nécessaires à l’exercice du commerce. » Dans ce cas, il ne faut pas nécessairement une identité de bailleur. Mais, il faut que l’affectation commerciale soit expressément mentionnée dans le bail de ces locaux accessoires[34].

Il faut que les locaux soient nécessaires et pas simplement utiles à l’affectation commerciale. « Comme exemple de locaux nécessaires, on peut citer celui des hangars servant à entreposer les automobiles d’un marchand de voitures. »[35]

« En outre, ce régime de la location jointe peut poser problème si le contrat principal prend cours à une date différente que le contrat de location jointe. Les deux contrats auront des échéances distinctes sauf si les parties ont expressément usé de la faculté légale de limiter la durée de la location accessoire au délai restant à courir de la location principale[36]. De même que la résiliation du bail relatif aux locaux commerciaux n’entraînera pas automatiquement la dissolution du bail des locaux joints. »[37]

Exclusions du régime des baux commerciaux

Sont exclus du régime des baux commerciaux[38] :

  • Tous les baux qui ne répondent pas aux conditions exposées ci-dessus.

Par exemple, la location de bureau, de bâtiments industriels, d’un cabinet médical ou d’un cabinet d’avocat dans la mesure où il ne constitue pas un commerce de détail ou une activité artisanale directement en lien avec le public. etc. Ces contrats sont régis par le droit commun du bail[39].

  • Les baux d’une durée égale ou inférieure à un an (ou les baux de circonstances).

Les régions ont légiféré en matière de baux d’une durée égale ou inférieure à un an.

Les baux de circonstances sont définis comme les baux qui, « en raison de la nature du bien ou de sa destination ou des usages, sont normalement consentis pour une durée inférieure à un an. »[40]

  • Tous les baux portant sur des immeubles ou parties d’immeubles exempts ou exonérés de l’impôt foncier

Les baux consentis sur un immeuble appartenant au domaine public ne peuvent pas être donnés en location. En effet, les biens appartenant au domaine public sont inaliénables et hors commerce et ne peuvent pas faire l’objet d’un contrat de bail[41].

  • Tous les baux consentis par les administrateurs des biens d’autrui.
  • Tous les baux portant sur des immeubles expropriés ou acquis pour cause d’utilité publiques.
  • Toutes les conventions de leasings.

La convention de leasing consiste « d’une part en les obligations de l’investisseur ou lessor d’acheter ou de construire un immeuble selon les plans et directives de l’exploitant ou lessee et de donner l’usage de ce bien au lessee pour une période convenue assez longue, et, d’autre part, en l’obligation du lessee de payer au lessor une indemnité calculée d’après le capital investi. »[42]

Le contrat de location est une partie du contrat de leasing et ne peut pas en être séparé. Il ne peut pas être qualifié de bail commercial. En effet, le bailleur a comme obligation principale de faire jouir le bien loué au preneur en cas de contrat de bail. En cas de leasing, le lessor a comme obligation principale d’acheter ou de faire construire un immeuble et de donner l’usage de ce bien au lessee. La location fait donc partie du contrat de leasing et elle ne peut pas être appréciée séparément.

Droit impératif

La loi de 1951 est impérative. « En effet, elle ne concerne que des intérêts privés, et ne touche pas “aux intérêts essentiels de l’Etat ou de la collectivité”. Le juge ne peut donc soulever d’office la nullité des conventions contraires à la loi sur les baux commerciaux. Ces nullités peuvent donc être couvertes. »[43]

Si la nullité n’est pas invoquée ou qu’elle est invoquée en ne respectant pas les formes légales, l’acte qui cause cette nullité continue d’exister.

Comparaison avec le bail à ferme

Le bail à ferme est défini comme le bail d’un bien immeuble « qui, soit dès l’entrée en jouissance du preneur, soit de l’accord des parties en cours de bail, est affecté principalement à son exploitation agricole, à l’exclusion de la sylviculture. »[44]

La sylviculture vise « l’ensemble des techniques permettant la création et l’exploitation rationnelle des forêts tout en assurant leur conservation et leur régénération. »[45] On vise donc l’exploitation durable des forêts.

« Par « exploitation agricole » on entend l’exploitation de biens immeubles en vue de la production de produits agricoles destinés principalement à la vente. »[46]

Le bail à ferme ne suppose donc pas de commerce de détail ou d’activité artisanale directement en contact avec le public.

Références

[1] Loi du 30 avril 1951, art. 1.
[2] B., LOUVEAUX, op. cit., p. 60.
[3] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 60.
[4] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 60.
[5] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 61.
[6] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 89.
[7] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 89.
[8] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 89.
[9] Cass., 10 mars 1994, R.G.D.C., 1995, p. 15.
[10] B., LOUVEAUX, op. cit., p. 90.
[11] Loi du 30 avril 1951, art. 1 ; B., LOUVEAUX, ibidem, p. 93.
[12] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 93.
[13] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 94.
[14] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 94.
[15] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 94.
[16] B., LOUVEAUX, ibidem, p. 97.
[17] Loi du 30 avril 1951, art. 1.
[18] Loi du 30 avril 1951, art. 1.
[19] B., LOUVEAUX, op.cit.,  p. 102.
[20] B., LOUVEAUX, ibidem, pp. 102 à 103.
[21] B., LOUVEAUX, ibidem,  p. 103.
[22] Loi du 30 avril 1951, art. 1.
[23] D., MEULEMANS, Manuel permanent des baux à loyer et commerciaux, Gand, Story Publisher, 2021, disponible sur www.stradalex.com
[24] J.P. Liège II, 13 décembre 1952, Jur. Liège, 1952-1953, p. 180; D., MEULEMANS, ibidem.
[25] D., MEULEMANS, ibidem.
[26] Civ. Charleroi, 25 novembre 1961, J.T., p. 29 ; D., MEULEMANS, ibidem.
[27] D., MEULEMANS, ibidem.
[28] Loi du 18 mars 1965 sur le registre de l’artisanat.
[29] D., MEULEMANS, op. cit.
[30] D., MEULEMANS, ibidem.
[31] D., MEULEMANS, ibidem.
[32] Loi du 30 avril 1951, art. 4, 1°.
[33] Loi du 30 avril 1951, art. 4, 1°.
[34] Loi du 30 avril 1951, art. 4, 2°.
[35] D., MEULEMANS, op. cit.
[36] Loi du 30 avril 1951, art. 4, al. 2.
[37] D., MEULEMANS, op. cit.
[38] Loi du 30 avril 1951, art. 2.
[39] D., MEULEMANS, op. cit. .
[40] D., MEULEMANS, ibidem.
[41] D., MEULEMANS, ibidem.
[42] T.P.I., Anvers, 21 juin 1977, Rec. gén. enr. not., juin 1979, n° 23.395 ; D., MEULEMANS, ibidem.
[43] D., MEULEMANS, ibidem.
[44] Loi du 4 novembre 1969 sur le bail à ferme insérée dans le Code civil, livre III, titre VIII, chapitre II, section 3 : des règles particulières aux baux à ferme, M.B., 25 novembre 1969, p. 11304, art. 1, al. 1.
[45] Définition du dictionnaire Larousse.
[46] Loi du 4 novembre 1969, art. 1, al. 2.

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